Mietrecht

Wesentlich häufiger als etwa Mietschulden oder Nebenkostenabrechnungen beschäftigt die deutschen Gerichte aber das Thema Hausfrieden. Wird dieser von einer Mietpartei gestört, etwa durch Beleidigungen und Bedrohungen, so droht ein abruptes Vertragsende. Eine fristlose Kündigung billigte etwa das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 410/04): Der Vermieter hatte vom Mieter eine SMS mit Schimpfwörtern wie “dumme Kuh” erhalten.

Auch heftige Schimpftiraden gegen andere Hausbewohner können – ohne weitere Abmahnung – zur rechtkräftigen Kündigung der Mietwohnung führen, wie das Landgericht Coburg entschied (Az.: 32 S 85/08).

Wer in einem Mietshaus nachts überlaut Musik hört, und damit andere Mieter stört, riskiert ebenfalls eine fristlose Kündigung der Mietwohnung. Im konkreten Fall hörte ein Mieter wiederholt nachts in Disco-Lautstärke Musik und ließ sich auch durch eine Abmahnung davon nicht abbringen. Da sich die Beschwerden der anderen Bewohner des Hauses häuften, kündigte ihm der Vermieter schließlich fristlos. Zu Recht, befand das Amtsgericht Coburg (Az.: 11 C 977/07), bestätigt vom Landgericht Coburg (Az.: 32 S 1/08).

Wer seine Wohnräume ohne Vermieter-Zustimmung zu gewerblichen Zwecken nutzt, riskiert die Kündigung. Vor allem geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht dulden. Allerdings kann der im Einzelfall durchaus verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu erteilen, wenn nämlich durch die Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen.

Beschäftigt der Mieter Mitarbeiter, kommt so ein Anspruch allerdings nicht in Betracht (BGH-Urteil VIII ZR 165/08). Ähnlich hat auch das Amtsgericht Hamburg geurteilt (Az.: 48 C 477/08). Wenn Mieter die Wohnung auch beruflich nutzen wollen, sollten sie in jedem Fall die Zustimmung des Eigentümers einholen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Eine eindeutige Zweckentfremdung liegt aber vor, wenn eine Wohnung beispielsweise zur gewerblichen Prostitution genutzt wird, eine nicht genehmigte Tierzucht betrieben wird, oder eine Untervermietung stattfindet, von der der Eigentümer nichts weiß. Dazu heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ein wichtiger Grund für fristlos kündigende Vermieter liegt vor, wenn “der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt”.

Die übertriebene Mietminderung

Streiten sich Vermieter und Mieter so heftig, dass keine Lösung greifbar scheint, so greifen Mieter, die sich im Recht glauben, erfahrungsgemäß gerne zum Mittel der Mietminderung, um ihrem Standpunkt Druck zu verleihen. Ein gefährliches Spiel, denn auch hier halten sich Irrtümer und Halbwahrheiten hartnäckig. Insbesondere über Gründe, die zu einer Mietminderung berechtigen sowie die angemessene Höhe gibt es immer Streit und Gerichtsklagen. Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur unwesentlich eingeschränkt ist, scheidet eine Mietminderung aus.

Eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder vereinzelt Ameisen in der Wohnung berechtigen den Mieter nicht zu einer Minderung. Einige Beispiele:

1. Spinnen in der Wohnung: Wer eine Parterrewohnung mit Garten bewohnt, muss mit dem Getier leben ? oder es selbst beseitigen. Eine Kölnerin sah das anders und kürzte die Miete. Vor Gericht unterlag sie: Ein “erheblicher Mangel der Mietsache” liege nicht vor, urteilte das Amtsgericht Köln (Az.: 215 C 355/92).

2. Falsche Wohnungsgröße: Selbst wenn eine Größenangabe im Mietvertrag fehlt, kann der Mieter die Miete nicht einfach mindern, weil die Wohnung angeblich zu klein ist. Erst wenn die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl mehr als zehn Prozent höher ist, als die tatsächliche Größe der Wohnung, ist dies gestattet (Amtsgericht Hagen, Az.: 9 C 500/07).

3. Spielplatzlärm: Weil es sich durch die Geräusche der Kinder auf dem nahen Spielplatz gestört fühlte, kürzte ein Frankfurter Paar die Miete. Vor Gericht bekam aber der Vermieter Recht: Solcher Lärm muss als “sozialadäquat” hingenommen werden (Az.: 33 C 2368/08-50).

4. Qualmender Nachbar: Fühlt sich ein Mieter durch einen stark rauchenden Nachbarn gestört, so kann er dennoch weder die Miete mindern noch vom Vermieter ein Verbot verlangen oder feste Lüftungszeiten fordern. Rauchen gehöre zum “vertragsgemäßen Gebrauch” der Wohnung, urteilte das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 470/08).

Ein Vermieter, der die Miete auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ erhöhen will und dazu mehrere Vergleichswohnungen benennt, ist nicht verpflichtet, den punktgenauen Mittelwert dieser Mieten zu verlangen. Die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb der sich ergebenden Spanne. Im vorliegenden Fall wurde dem Vermieter daher zugestanden, bei einer Mietspanne von 3,35 bis 3,59 Euro, den Maximalwert von 3,59 Euro zu verlangen (Bundesgerichtshof (BGH), AZ: VIII ZR 30/09). büs

(dmb) „Der Vermieter darf natürlich nicht eigenmächtig die Wohnung des Mieters räumen. Das sind Wildwestmethoden. Deshalb ist es konsequent, wenn Vermieter, die unberechtigt zur Selbsthilfe greifen, zum Schadensersatz verpflichtet werden“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 45/09).

Nachdem der Mieter mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthaltsort abwesend war und die Miete für zwei Monate nicht gezahlt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Einen Monat später ließ sie die Mieterwohnung öffnen, entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung und lagerte einen anderen Teil der Mietergegenstände bei sich ein. Der betroffene Mieter machte später Schadensersatzforderungen in Höhe von rund 62.000 Euro geltend.

Der BGH entschied jetzt, dass die Vermieterin für die Folgen der eigenmächtigen Wohnungsräumung haften muss. Die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung, die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt war, und das eigenmächtige Ausräumen durch die Vermieterin stellten eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Auch wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist, ist Voraussetzung für eine Räumung der Wohnung immer ein Räumungstitel.

Siebenkotten: „Vermieter dürfen ihr Recht nicht einfach in die eigenen Hände nehmen und in Wildwestmanier zur Selbsthilfe greifen. Das rechtsstaatliche Verfahren – Räumung der Wohnung nur mit Räumungstitel – ist auf jeden Fall einzuhalten. Nur Gerichte dürfen entscheiden, ob die Wohnung geräumt werden darf oder nicht.“

Deutscher Mieterbund  e.V.