Mietrecht

BGH, Urteil vom 12. 10. 2011, Az. VIII ZR 251/10

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage kein Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist und damit unabhängig von der Wohnung gekündigt werden kann.

Die Mieterin einer Wohnung in Duisburg hatte zusätzlich eine Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus angemietet, das ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Vermieterin stand. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag ist von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde mündlich vereinbart. Später wurde das Haus verkauft, in dem sich die Garage befindet, Die neuen Eigentümer kündigten das Mietverhältnis über die Garage.

Zurecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte: Die Kündigung der Garage ist nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses wäre. Das ist hier nicht der Fall. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Diese Vermutung ist nicht widerlegt. Zwar ist im Regelfall anzunehmen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Diese Voraussetzung ist hier aber nicht erfüllt. Auch die übrigen Umstände des Falles sprechen gegen eine rechtliche Einheit beider Mietverträge

BGH, Urteil vom 12. 10. 2011, Az. VIII ZR 251/10).

Vermieter darf vermietete Wohnung nicht heimlich mit eigenem Schlüssel betreten
Unberechtigtes Betreten stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar Mieter kann fristlos kündigen

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Wohnung eines Mieters zu betreten, ohne dies zuvor anzukündigen. Der Mietvertrag kann in diesem Fall seitens des Mieters fristlos gekündigt werden. Dies entschied das Landgericht Berlin

Die Mieterin einer Wohnung hatte die fristlose Kündigung eingereicht, nachdem der Ehemann der Vermieterin ihre Wohnung mit seinem eigenen Schlüssel ohne vorherige Ankündigung betreten hatte. Die Vermieterin wollte die Kündigung jedoch nicht akzeptieren und reichte Klage ein.
Festhalten am Vertrag unzumutbar

Das Landgericht Berlin erklärte die Kündigung für rechtmäßig. Es stelle grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betrete. Eine solche Handlung bedeute eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit, die ein Festhalten am Vertrag unzumutbar mache.
Vermieterin: Wohnungsnutzung war von Mieterin gestattet worden

Die Vermieterin gab an, ihr sei die Erlaubnis erteilt worden, im Falle des Urlaubs der Mieterin die Wohnung für Studien zu nutzen. Im vorliegenden Fall habe jedoch der Ehemann der Vermietrein die Wohnung betreten, um darin Arbeiten durch Handwerker verrichten zu lassen.
Fristlose Kündigung rechtmäßig

Nach diesem eindeutigen Sachverhalt ergebe sich die Wirksamkeit der Kündigung aus § 554 a BGB. Die Mieterin sei auch nicht verpflichtet, vor der Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Diese Regelung gelte nur für den Vermieter. Zwischen dem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters und der Kündigung dürfe jedoch kein erheblicher Zeitraum liegen, da die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses in diesem Fall anzuzweifeln wäre.
Trotz fristloser Kündigung Bleiberecht der Mieterin, bis sie eine neue Wohnmöglichkeit gefunden hat

Da die fristlose Kündigung bereits kurz nach dem Vorfall erfolgte, musste der Mieterin jedoch zugebilligt werden, die Wohnung so lange weiter zu nutzen, bis sie eine alternative Bleibe finden konnte. Vorbereitungen, die eine Wohnungsaufgabe mit sich bringen, würden mindestens sechs Wochen in Anspruch nehmen. Da die Mieterin die Wohnung nach erfolgter Kündigung für weitere zwei Monate nutzte, stand der Vermieterin für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB zu. Im vorliegenden Fall konnte diese Forderung mit der noch ausstehenden Kautionsrückzahlung beglichen werden.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 05.12.2011
Quelle: ra-online, Landgericht Berlin (vt/st)

dazu verschiedene Kommentare bei:

1 DMB
2 Mietrechtlexikon
3 Mieterschztzbund Berlin

Über die Wirksamkeit von Klauseln zu Schönheitsreparatur ist in der Vergangenheit viel durch die Gerichte entschieden worden, fast monatlich hat der BGH neue Fälle zu entscheiden.

Von den Gerichten werden immer alle im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Frage der Durchführung der Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses, der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, der Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen und der Durchführung von Endrenovierungen gemeinsam betrachtet. Dies führt häufig dazu, dass zwei zwar unabhängig voneinander wirksame Klauseln in Kombination durch ein erkennendes Gericht als unwirksam gewertet werden.

Zu unterscheiden ist bei der Klauselkontrolle zwischen Wohnungs- und Gewerbemietverträgen. Ist durch die Rechtsprechung in Gewerbemietverträgen eine Vielzahl von Klauselkombinationen als zulässig anerkannt worden, sind diese im Wohnungsmietrecht meist unzulässig. Vereinfacht kann man feststellen, dass die häufig verwendete Kombination von Klauseln zur turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer Verpflichtung zur Endrenovierung in Gewerbemietverträgen für zulässig gehalten werden, während sie in Wohnraummietverträgen unzulässig sind. Wegen einzelner Kombinationen vgl. unter dem Kapitel Schönheitsreparaturen.

Enthält der Mietvertrag Regelungen dazu, dass der Mieter verpflichtet ist, in bestimmten Zeitabständen die Mietsache zu renovieren und sind diese Zeiten noch nicht abgelaufen, so soll der Vermieter anteilig die bis dahin angefallenen Kosten der Schönheitsreparaturen verlangen können. Die meisten Gerichte gehen dabei aber davon aus, dass solche Klauseln nur dann wirksam sind, wenn gleichzeitig dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Dies wird in den meisten Fällen für den Mieter günstiger sein, als z.B. 50 % eines Kostenvoranschlages einer teuren Fachfirma an den Vermieter zu zahlen.

Zu beachten ist dabei allerdings, dass der Vermieter darauf bestehen kann, dass die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt sind. Er muss sich also nicht mit schlecht oder mangelhaft gestrichenen Wänden und Decken zufrieden geben, nur weil der Mieter diese Arbeiten selbst ausführen will. Als Mieter sollte man daher entweder die Arbeiten gründlich ausführen, um späteren Streit zu vermeiden, oder gleich einen günstigeren Handwerker mit den Arbeiten beauftragen.

Quelle:

Fabian Sachse
Anwaltskanzlei Sachse
August-Bebel-Str. 29
63225 Langen

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin darf ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Miete unberechtigt mindert und dadurch mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand gerät. Der Mieter hatte wegen Bauarbeiten 25 Prozent weniger Miete gezahlt – auch noch nachdem die Arbeiten weitgehend abgeschlossen waren.

Quelle: LG Berlin Az. 67 S 502/10