Untervermietung an Touristen durch Wohnraummieter

April 17th, 2014

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Untervermietungserlaubnis einen Mieter zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt.

Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom am 13. Februar 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung “ohne vorherige Überprüfung” gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: “Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.”

Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Im November 2011 und August 2012 war das Internetangebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12. Januar 2012, am 5. Dezember 2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13

AG Berlin -Tempelhof – Kreuzberg – Urteil vom 6. September 2012 – 8 C 67/12

LG Berlin – Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12

Karlsruhe, den 8. Januar 2014

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Wohnungsgröße muss in Mietvertrag

April 17th, 2014

Enthält der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße, ist das ein wichtiges Indiz dafür, dass der Vermieter keine verbindlichen Zusagen hinsichtlich der Wohnungsgröße machen will. Es müssen besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße zustande kommen soll.


Zum 1. Dezember 2011 mietete die Klägerin in der Georgenstraße in München eine Wohnung an. Im Mietvertrag wurde keine Wohnfläche ausgewiesen. Als Mietzins wurden monatlich 2450 € zuzüglich Nebenkosten vereinbart. Die Mieterin wurde durch eine Internetanzeige auf die Wohnung aufmerksam. Die Wohnungsgröße war dort mit ca. 164 Quadratmetern beschrieben. Der Makler gab während eines Besichtigungstermins die Wohnfläche mit 164 Quadratmetern an. Außerdem übergab er einen Grundrissplan, nach dem die Gesamtfläche 156 Quadratmeter beträgt. Nach dem Einzug beauftragte die Mieterin einen Architekten, der zum Ergebnis kam, dass die Wohnfläche nur 126 Quadratmeter beträgt. Die Mieterin erhob nun Klage zum Amtsgericht München. Sie war der Meinung, dass sie nur eine geminderte Miete wegen der Wohnflächendifferenz schulde und forderte für die bereits bezahlten Monate Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete in Höhe von 6642 € sowie für die Zukunft die Feststellung, dass nur eine geringere Miete geschuldet ist.

Der Richter wies die Klage in vollem Umfang ab.

Grundsätzlich hat ein Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht, da dann ein zur Minderung führender Mangel gegeben ist. Voraussetzung ist aber, dass zwischen den Mietvertragsparteien eine Vereinbarung über die Größe der Wohnung zustande gekommen ist. Hierfür reicht nicht, dass eine bestimmte Wohnungsgröße in einer Annonce des Maklers angegeben wird. Wenn im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben ist, müssen besondere Umstände hinzukommen, die darauf schließen lassen, dass die Parteien eine Vereinbarung über die Wohnungsgröße treffen wollten. Allein die Angaben des Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise, sei keine der Vermieterseite zurechenbare Äußerung im Hinblick auf die Vereinbarung einer bestimmten Wohnungsgröße. Es sei grundsätzlich Sache des Mieters hier für Klarheit zu sorgen. Wenn der Mietvertrag selbst keine Angaben enthalte, sei das per se schon ein wichtiges Anzeichen für den Mieter dafür, dass der Vermieter hier keine verbindlichen Zusagen hinsichtlich der Wohnungsgröße machen will. Es müssten besondere Umstände vorliegen, wenn daneben eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommen soll. Anders als im Kaufrecht würden die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt grundsätzlich nicht dazu führen, dass diese Angaben ohne weiteres Vertragsgegenstand werden.

Das Urteil ist rechtskräftig.
Urteil des Amtsgerichts München vom 16.12.13, Aktenzeichen 424 C 10773/13

 

Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung

April 16th, 2014

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter verpflichtet sein kann, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen.

Die Parteien streiten um Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen.

Mit Schreiben vom 4. Februar 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB* und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage stattgegeben.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn – was der Mieter dazulegen und zu beweisen hat – von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.

*§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1)…

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …

(3)…

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt

Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12

AG Charlottenburg – Urteil vom 8. Dezember 2011 – 223 C 157/11

LG Berlin – Urteil vom 5. Juni 2012 – 65 S 484/11

Karlsruhe, den 10. April 2013

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Die eigenmächtige Balkonverglasung

April 15th, 2014

Ein Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass bauliche Veränderungen an seinem Eigentum nur mit seiner schriftlichen Einwilligung vorgenommen werden können. Es spielt dann auch keine Rolle, ob diese Änderung zu einer Verbesserung der Wohnqualität führt oder optisch nicht störend ist.


Eine Münchnerin schloss 1984 einen Mietvertrag über eine in der Stadt gelegene Wohnung ab. Im Mietvertrag war ausdrücklich vereinbart, dass bauliche oder sonstige Veränderungen am Mietobjekt ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters nicht vorgenommen werden dürfen.

Viele Jahre später, nämlich 2006, brachte diese Mieterin auf dem Balkon ihrer Wohnung eine ganzflächige Verglasung an. Seitens des Vermieters wurde sie daraufhin mehrfach aufgefordert, diese wieder zu beseitigen. Zunächst sagte sie dies auch zu. Als dann die Fassade saniert wurde, baute sie die Verglasung ab, brachte sie nach Abschluss der Sanierung allerdings sofort wieder an.

Daraufhin forderte sie ihr Vermieter erneut auf, doch endlich die Balkonverglasung zu beseitigen. Die Mieterin weigerte sich. Die Verglasung sei fachmännisch angebracht worden, sie könne auch wieder entfernt werden, ohne Spuren zu hinterlassen und beeinträchtige auch das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage nicht. Außerdem gleiche sie nur einen Wohnmangel aus. Die Fenster der Mietwohnung seien verschlissen und undicht. Die Verglasung gleiche dies aus. Schon aus Rücksichtnahme müsse ihr Vermieter diese daher dulden.

Der Vermieter erhob daraufhin Klage vor dem Amtsgericht München auf Beseitigung der Verglasung. Der zuständige Richter gab ihm Recht:

Der Vermieter habe einen Anspruch auf die Beseitigung. Bereits nach dem Mietvertrag bedürften bauliche Änderungen der Mietsache der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. Eine solche Regelung sei auch wirksam, da sie Ausfluss des Eigentumsrechts des Vermieters sei. Dieser dürfe entscheiden, wie er sein Eigentum gestalte. Die erforderliche Einwilligung liege nicht vor.

Diese klare Regelung schließe eigenmächtige Veränderungen seitens der Mieterin ausdrücklich aus. Es sei daher auch unerheblich, ob die Verglasung störe oder einen Mangel ausgleiche. Bezüglich letzterem habe die Mieterin einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, den sie auch geltend machen könne. Auf den Beseitigungsanspruch hätten etwaige Mängel keinen Einfluss.

Das Urteil ist rechtskräftig.
Urteil des Amtsgerichts München vom 11.7.12, AZ 472 C 7527/12

Klappe zu

April 14th, 2014

Ist eine Tiefgarage nur einem begrenzten Personenkreis zugänglich, besteht beim Vermieter auch nur eine begrenzte Verkehrssicherungspflicht.


Eine Münchnerin hatte für ihren Golf in einer Tiefgarage einen Stellplatz gemietet.

Als sie Anfang September 2012 hinausfuhr, stand unmittelbar vor der Ausfahrt ein Lieferwagen, der sie an der Weiterfahrt hinderte. Sie versuchte, links auf die Tiefgarageneinfahrtsspur auszuweichen und so an dem fremden Fahrzeug vorbeizufahren und setzte zu diesem Zweck ihren PKW noch einmal kurz zurück. In diesem Moment schloss sich das Tor der Tiefgarage und beschädigte ihr Dach. Insgesamt entstand ihr ein Schaden von 2000 Euro.

Diesen wollte sie von der Haftpflichtversicherung der Vermieterin des Tiefgaragenplatzes ersetzt bekommen. Die Versicherung weigerte sich jedoch. Das Garagentor sei mangelfrei und die Funktionsweise der Wagenbesitzerin bestens bekannt. Diese hätte eben nicht im Bereich des Tores stehen bleiben dürfen.

Das sah die Besitzerin des Golfs anders. Es sei schon nicht in Ordnung, dass sich das Tor schließen könne, noch bevor das Fahrzeug vollständig durch das Tor gefahren sei. Außerdem hätte eine Gummilippe unterhalb des Tores angebracht werden müssen. Dann wäre der Schaden nicht entstanden.

Die zuständige Richterin des Amtsgerichts München, vor dem die Golffahrerin Klage erhob, gab jedoch der Versicherung Recht:

Die Vermieterin der Tiefgarage hafte für den Schaden nicht. Aus diesem Grunde bestehe auch keine Einstandspflicht seitens der Versicherung.

Vorliegend handele es sich um ein Kipptor, das zum einen beim Öffnen und Schließen einen weiten Radius beschreibe und sich grundsätzlich etwa 90 Sekunden nach Aktivierung des Lichtsensors schließe. Bei dem Tor handele es sich um eine verkehrsübliche Anlage, die den Regeln der Technik entspreche und keinen Mangel aufweise. Zwar gebe es unstreitig sicherere und modernere Anlagen. Hier sei aber zu berücksichtigen, dass diese Tiefgarage nicht für den allgemeinen Verkehr geöffnet sei, sondern nur einem begrenzten Personenkreis zur Verfügung stehe. Daher bestehe auch nur eine begrenzte Verkehrssicherungspflicht.

Die Anschaffung neuerer Systeme und die damit verbundene zusätzliche finanzielle Belastung könne von der Vermieterin daher nicht verlangt werden, dies gelte auch für die Nachrüstung mit einer Gummilippe. Auch zusätzliche Hinweisschilder seien nicht notwendig. Der betroffene Personenkreis könne sich über die Funktionsweise des Tores informieren. Dies gelte insbesondere auch für die Klägerin, die bereits seit zwei Jahren die Tiefgarage nutze.

Das Urteil ist rechtskräftig.
Urteil des Amtsgerichts München vom 15.4.13, AZ 454 C 28946/12

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