Rechtlichen Beurteilung eines Mischmietverhältnisses

Juni 30th, 2015

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, welchen Vorschriften ein Mietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst (sogenanntes Mischmietverhältnis).

Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 2006 wurde den Mietern gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20. Februar 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass das Berufungsgericht zwar zutreffend von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, ausgegangen ist, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richtet. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abgestellt.

Dagegen hat der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht den vorherrschenden Vertragszweck allein deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen hat, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Da die Auslegung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft war und weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat die gebotene Vertragsauslegung selbst vorgenommen und entschieden, dass vorliegend unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist.

Urteil des BGH vom 09.07.2014, Az.: VIII ZR 376/13

Quelle: Pressemitteilung Nr. 109/2014 des BGH vom 09.07.2014

Vorinstanzen:

LG Berlin, Urteil vom 30.11.2012, Az.: 12 O 268/12 LG Berlin, Urteil vom 30.11.2012, Az.: 12 O 268/12
KG Berlin, Urteil vom 12.08.2013, Az.: 8 U 3/13

Vermieter darf Mietkaution nicht verwerten

Juni 30th, 2015

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Urteil des BGH vom 07.05.2014, Az.: VIII ZR 234/13

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete

Juni 2nd, 2015

Leitsatz
Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10% (im Anschluss an KG, Urteil vom 25.01.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

Rechtsvorschriften: ZPO § 522 Abs 2 Satz 1; BGB § 812 Abs 1 Satz 1 1. Alt; BGB § 536 Abs 1;

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Anspruch eines gehbehinderten Mieters auf Abstellen des Rollators am Hauseingang

Januar 25th, 2015

Einem gehbehinderten Mieter kann ein Recht einzuräumen sein, seinen zusammengeklappten Rollator neben der Hauseingangstür abzustellen. Die dahingehende Verpflichtung des Vermieters, dieses Abstellen zu dulden, kann sich aus den Nebenpflichten aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ergeben. Zur Nebenpflicht des Vermieters gehört es auch, notwendige Maßnahmen, die der Mieter eingehen muss, insoweit zu dulden, als dadurch die Mietsache über den normalen Gebrauch hinaus genutzt wird. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, den Rollator vom Hauseingang aus in den 1. Stock zu tragen. Es ist dem Mieter auch nicht zumutbar, jedes Mal, wenn er den Rollator nicht mehr braucht, eine andere Person aufzusuchen und diese zu bitten, den Rollator in seine Wohnung zu tragen.

Urteil des AG Recklinghausen vom 27.01.2014, Az.: 56 C 98/13
Originalentscheidung in JURION aufrufen:
AG Recklinghausen, 27.01.2014, 56 C 98/13

Betriebskosten Aufzugskosten

November 16th, 2014

Aufzugskostenkosten kann der Vermieter mangels abweichender Vereinbarung auch dann auf die Erdgeschossmieter umlegen, wenn diese überhaupt keinen Nutzen vom Fahrstuhl haben, weil es weder Keller- noch Bodenräume gibt (VIII ZR 103/06, Urteil vom 20.9.2006).

Zufahrt zum Grundstück genügt zur Erreichbarkeit des Grundstücks

Oktober 13th, 2014

Die zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohngrundstücks notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg besteht, wenn das Grundstück mit einem Kraftfahrzeug unmittelbar erreicht werden kann. Auf die Erreichbarkeit des Hauseingangsbereichs kommt es grundsätzlich nicht an

Das BGH-Urteil V ZR 278/12

teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen

September 24th, 2014

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume

BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07

Altes Recht noch anwendbar bei Zeitmietverträgen

September 24th, 2014

Auf Zeitmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist altes Recht anzuwenden.

Die Befristung ist auch ohne Angabe von Gründen wirksam, vgl. § 564c BGB a.F.

Dies gilt auch dann, wenn als Mietvertragsbeginn ein Termin nach dem Stichtag vereinbart wurde

BGH, Beschluss vom 19.09.2006 – VIII ZR 336/04

Zum stillschweigenden Vertragsschluss durch Energieverbrauch

September 23rd, 2014

Der Bundesgerichtshof hat eine weitere Entscheidung zu der Frage getroffen, mit wem ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande kommt, wenn ein schriftlicher Liefervertrag nicht abgeschlossen worden und das mit Energie versorgte Grundstück vermietet oder verpachtet ist.

Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, begehrt von der Beklagten als Mitmieterin eines Einfamilienhauses in Berlin eine Vergütung in Höhe von 6.964,75 € für das in dem Einfamilienhaus in der Zeit vom 1. Oktober 2005 bis zum 23. Juli 2008 verbrauchte Gas. Die Beklagte hatte den gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten abgeschlossenen Mietvertrag aus „Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nicht gewohnt.

Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie ihr Zahlungsbegehren weiterverfolgte, hatte Erfolg.

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung, dass sich das in dem Leistungsangebot des Energieversorgungsunternehmens schlüssig enthaltene Angebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags (sogenannte „Realofferte“) typischerweise an denjenigen richtet, der nach außen erkennbar die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, präzisiert. Es kommt danach nicht maßgeblich auf die Eigentümerstellung, sondern auf die hierdurch vermittelte Zugriffsmöglichkeit auf den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt an. Soweit das Grundstück vermietet oder verpachtet ist, steht die tatsächliche Verfügungsgewalt entsprechend der aus dem Mietvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter zu. Das gilt auch für mehrere gemeinschaftliche Mieter eines Einfamilienhauses. Dementsprechend richtet sich mangels anderer Anhaltspunkte das Vertragsangebot des Versorgungsunternehmens regelmäßig an sämtliche Mieter.

Das typischerweise an alle Mieter gerichtete Angebot des Energieversorgungsunternehmens wird von demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent angenommen, und zwar sowohl für sich selbst als auch im Wege der Stellvertretung für die übrigen Mieter. Die Vertretungsmacht beruht im Streitfall jedenfalls auf den Grundsätzen der Duldungsvollmacht. Indem die Beklagte den Mietvertrag unterzeichnete und den Mitmieter im Anschluss daran allein in das Haus einziehen ließ, duldete sie es willentlich, dass er die – zur Nutzung zwingend erforderliche – Heizung in Betrieb nahm, Gas verbrauchte und damit die Realofferte der Klägerin annahm.

Urteil vom 22. Juli 2014 – VIII ZR 313/13

LG Berlin – Urteil vom 1. August 2012 – 13 O 201/1

KG Berlin – Urteil vom 10. Oktober 2013 – 22 U 233/12

Karlsruhe, den 22. Juli 2014

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Zur Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen bei einem konkludent geschlossenen Fernwärmeversorgungsvertrag

September 21st, 2014

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, welche Anforderungen an die Einbeziehung allgemeiner Versorgungsbedingungen bei einem durch schlüssiges Verhalten abgeschlossenen Fernwärmever-sorgungsvertrag zu stellen sind.

Die beklagte GmbH ist Eigentümerin eines Grundstücks in Cottbus. Nach dem Auszug des Mieters, dessen Fernwärmeversorgungsvertrag mit der Klägerin aufgrund einer wirksamen Kündigung des Mieters geendet hatte, entnahm die Beklagte von der Klägerin bereitgestellte Fernwärme für ihr Grundstück. Mit einer „Vertragsbestätigung“ begrüßte die Klägerin die Beklagte daraufhin als neue Kundin, mit der ein Vertrag nach § 2 der AVBFernwärmeV* zustande gekommen sei. Sie übersandte der Beklagten mit weiterem Schreiben vom 19. September 2008 den Entwurf eines Versorgungsvertrages. Dieser sah eine dreijährige Vertragslaufzeit sowie dessen Verlängerung um je ein Jahr vor, sofern der Vertrag nicht mit einer Frist von neun Monaten gekündigt würde.

Die Beklagte unterzeichnete diesen Vertrag nicht. Sie erklärte im März 2009 „mit sofortiger Wirkung“ die Kündigung des Vertrags. Die Klägerin meint, der Vertrag ende erst im September 2010, weil in ihren Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen eine Mindestlaufzeit von einem Jahr und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf der jeweiligen Vertragszeit für den Kunden vorgesehen seien. Für den Zeitraum vom 28. März 2009 bis 29. Oktober 2009 begehrt die Klägerin unter anderem den für den Abrechnungszeitraum angefallenen Grundpreis, insgesamt Zahlung von 4.633,19 Euro nebst Zinsen und Mahngebühren. Die Beklagte hatte in diesem Zeitraum keine Fernwärme mehr entnommen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten hin abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin im Wesentlichen die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrte, hatte keinen Erfolg.

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte weder an die in den Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin jeweils vorgesehene Mindestlaufzeit von einem Jahr sowie die Kündigungsfrist von sechs Monaten noch an die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV* geregelte neunmonatige Kündigungsfrist gebunden ist.

Die Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin sind nicht Vertragsinhalt geworden, da es an der auch im kaufmännischen Verkehr erforderlichen Einbeziehungsvereinbarung fehlt. Die bloße „Branchenüblichkeit“ reicht für die Beachtlichkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht aus. Auch aus § 1 Abs. 1 und § 2 Abs. 3 AVBFernwärmeV* ergibt sich nicht, dass diese unabhängig von einer Einbeziehungsvereinbarung (sozusagen „automatisch“) Vertragsinhalt geworden wären. Denn beide Bestimmungen treffen keine Regelung zur Einbeziehung der vom Versorgungsunternehmen gestellten Bedingungen in den Vertrag. An die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV geregelte Kündigungsfrist ist die Beklagte nicht gebunden, weil diese Vorschrift nur für Verträge mit fester Laufzeit gilt.

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV)

§ 1 Gegenstand der Verordnung

(1) Soweit Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (allgemeine Versorgungsbedingungen), gelten die §§ 2 bis 34. Diese sind, soweit Absatz 3 und § 35 nichts anderes vorsehen, Bestandteil des Versorgungsvertrages.

§ 2 Vertragsabschluss

(1) Der Vertrag soll schriftlich abgeschlossen werden. Ist er auf andere Weise zustande gekommen, so hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen den Vertragsabschluss dem Kunden unverzüglich schriftlich zu bestätigen. (…).
(2) Kommt der Vertrag dadurch zustande, dass Fernwärme aus dem Verteilungsnetz des Fernwärmeversorgungsunternehmens entnommen wird, so ist der Kunde verpflichtet, dies dem Unternehmen unverzüglich mitzuteilen. Die Versorgung erfolgt zu den für gleichartige Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen. (…)

§ 32 Laufzeit des Versorgungsvertrages, Kündigung

(1) Die Laufzeit von Versorgungsverträgen beträgt höchstens zehn Jahre. Wird der Vertrag nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt, so gilt eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre als stillschweigend vereinbart.(…)

Urteil vom 15. Januar 2014 – VIII ZR 111/13

AG Cottbus – Urteil vom 12. April 2012 – 43 C 393/11

LG Cottbus – Urteil vom 27. März 2013 – 1 S 86/12

Karlsruhe, den 15. Januar 2014

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