Kündigung wegen Eigenbedarfs

April 24th, 2014

Ist in einem Mietvertrag geregelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung notwendig machen, so reicht der nach den gesetzlichen Bestimmungen für eine Kündigung ausreichende Eigenbedarf als Kündigungsgrund nicht aus.

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 – AZ 67 S 100/13 –
Mit einer vergleichbaren vertraglichen Regelung wie im obigen Urteil hatte sich die 67. Kammer des Landgerichts Berlin auseinander zu setzen. Auch in diesem Vertrag aus dem Jahr 1996 war geregelt, dass der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt ist, das Mietverhältnis aufzulösen. Er sollte nur in Ausnahmefällen zur Kündigung berechtigt sein, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung notwendig machen. Nach Kauf des Grundstücks im Jahr 2010 kündigten die neuen Vermieter der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Sie wollten die Wohnung für sich und ihren sieben Monate alten Sohn zum Wohnen nutzen und gleichzeitig die Verwaltung des Hauses von dort durchführen. Im Laufe des Räumungsprozesses behaupteten sie außerdem, der Vater des Vermieters wohne in der Nachbarwohnung, welche mit der Wohnung der Mieterin zusammengelegt werden solle, um den absehbarer Weise pflegebedürftig werdenden Vater besser betreuen zu können. Das Amtsgericht Mitte wies die Räumungsklage der Vermieter ab und auch die Berufung der Vermieter blieb erfolglos. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hielt die Kündigung der Vermieter unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 für unwirksam. Zwar genügten die im Kündigungsschreiben genannten Gründe den im Gesetz geregelten Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung, jedoch begründeten sie kein in besonderem Maß wichtiges Interesse, dass die Beendigung des Mietverhältnisses „notwendig erscheinen lasse“. Dies sei aufgrund der mietvertraglichen Regelung jedoch erforderlich. Ob ein solches besonders wichtiges Interesse wegen der geplanten Betreuung des Vaters gegeben sein könnte, ließ das Landgericht offen, da dieser Grund nicht im Kündigungsschreiben der Vermieter genannt war.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Henrik Solf in Berliner Mietergemeinschaft

effektive Tipps zum Strom sparen

April 22nd, 2014

Wohnung zu teuer? 3 effektive Tipps zum Strom sparen

Strom und damit die Energiekosten werden teurer. Umso wichtiger ist es, im Haushalt Energie zu sparen, wo es nur geht. Mit einigen Tipps wird die Geldbörse gleich viel leichter und es ist mehr Geld für andere Dinge des Alltages übrig.

1. Immer den Stecker ziehen!

Viele Geräte verbrauchen auch dann Strom, wenn sie nicht benutzt werden. Die Stand-Bye-Funktion am Fernseher, Festplattenrekorder und anderen Geräten, benötigt rund um die Uhr Strom. Pro Gerät ist das nicht viel Geld, aber übers Jahr und alle Geräte zusammen gerechnet, kommt schon einiges zusammen.Diese Problematik betrifft aber auch Geräte, welche lediglich mit dem Stecker in der Steckdose stecken. So kann man messen, dass auch Toaster und Co. etwas Strom verbrauchen, wenn der Stecker eingesteckt ist.Auch der Computer sollte nicht rund um die Uhr eingeschaltet sein, um immer online zu sein oder sich etwas aus dem Internet an Medien herunterzuladen.

2. Neue Geräte kaufen?

Wenn es um den Energieverbrauch geht, hat jedes elektronische Gerät im Haushalt einen unterschiedlichen Verbrauch. Generell gilt: je älter das Gerät, desto mehr Strom verbraucht es. Es ist sinnvoll zu rechnen, ob sich die Anschaffung eines neuen Gerätes finanziell rentieren könnte.Falls eine neue Waschmaschine, ein Kühlschrank oder ein anderes Gerät neu erworben wird, so sollte immer jedes Produkt den Vorzug haben, welches am wenigsten Strom verbraucht. Die Energieklasse  A+ oder sogar A++ sollte es schon haben. Denn: in den kommenden Jahren werden die Stromkosten eher noch weiter ansteigen, anstatt zu sinken.

3. Alte Geräte prüfen

Wer sich nicht sicher ist, wie viel Strom ein technisches Haushaltsgerät benötigt, der kann das messen. Es gibt preiswerte Geräte, die sich zwischen Steckdose und Gerät schalten lassen und den Stromverbrauch ermitteln. Dieser kann dann in Geld umgerechnet werden. So wird schnell klar, ob das alte Gerät noch behalten werden sollte.

Tipp: Stromanbieter wechseln und sparen

Heute gibt es sehr viele Stromanbieter. Oft gibt es für Neukunden sogar einen Bonus. Generell ist es möglich, den Anbieter problemlos zu wechseln und anschließend preiswerteren Strom zu beziehen.Deshalb sollten Sie einen Strompreisvergleich, wie diesen, nutzen, um einfach auszurechnen, wie viel Sie pro Monat oder Jahr sparen können und den günstigsten Anbieter wählen.

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Immobilien als Geldanlage

April 22nd, 2014

Über den hohen Wert von Immobilien als krisensichere Geldanlage sind sich die Experten einig – die Nachfrage nach Wohneigentum ist gegenwärtig noch immer sehr hoch. Wohneigentümer schätzen ihre Immobilien insbesondere als sichere Wertanlage im Alter. Wer vor der Entscheidung steht, Wohneigentum zu erwerben – ob in Form einer Eigentumswohnung, oder eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, ist gut beraten, mit einem vertrauenswürdigen Partner zusammen zu arbeiten. Beim Berliner Unternehmen Top-Immobilien profitieren Klienten von der seriösen Beratung, langjährigen Berufserfahrung und von den fundierten Kenntnissen der Mitarbeiter. Das Berliner Unternehmen zählt laut aktuellen, umfassenden Studien der Zeitschrift Focus bundesweit zu den renommiertesten überhaupt. Diese hohe Auszeichnung sehen die motivierten Mitarbeiter jedoch keineswegs als Ruhekissen an. 

Immobilien – langfristige und rentable Kapitalanlagen

Wer in Immobilien investiert, profitiert langfristig von einer hohen Rendite und ist unabhängig von negativen, inflationären Entwicklungen. Insbesondere in Großstädten profitieren Besitzer von einer gut ausgebauten Infrastruktur vor Ort, die für Berufstätige, Familien, Singles oder Rentner geeignet sind. Sowohl für Eigentumswohnungen, als auch für Wohnhäuser besteht eine sehr hohe Nachfrage, bedingt einerseits durch die zunehmende Anzahl an Singles und andererseits durch die hohe Nachfrage an flexiblem Wohnraum für Familien. Gute Einkaufs- und Bildungsmöglichkeiten, interessante Kulturangebote und zahlreiche Naherholungsgebiete für eine abwechslungsreiche Freizeitgestaltung zählen mit zu den wichtigen Kriterien für einen attraktiven Wohnungsstandort. Damit Immobilien für Anleger zu einer sinnvollen, nachhaltigen Kapitalanlage werden, ist eine professionelle Beratung unverzichtbar. Für die renommierten Berater von Top-Immobilien stehen Kundenzufriedenheit und erfolgreiche Arbeit im Vordergrund. Der Kauf oder Verkauf von Wohneigentum unterliegt individuell unterschiedlichen Anforderungen, die unter gründlicher Prüfung einbezogen werden. Wohneigentümer profitieren auch von zahlreichen, steuerrechtlichen Vorteilen, die bei der Erfüllung des Auftrages berücksichtigt werden. Weitere, wichtige Kriterien, wie beispielsweise energetische Sanierung, werden ebenfalls einberechnet. 

Wohneigentum – die sichere Altersvorsorge für künftige Eigenheimbesitzer

Immobilien als Kapitalanlage haben gegenüber kurzfristigen Geldanlagen zahlreiche Vorteile. Mieteinnahmen dienen dazu, die eigene Finanzierung des Wohneigentums zu decken, aber auch, um im Alter finanziell unabhängig und sorgenfrei zu leben. In Zeiten, da die staatliche Rente nicht ausreichen wird, bedeuten Immobilien eine besonders hohe Absicherung für die Eigentümer. Die nach wie vor günstigen Konditionen für Baudarlehen kommen den Erwerbern von Wohneigentum ebenfalls entgegen. Außerdem unterstützt der Staat Eigentümer nach wie vor mit attraktiven Zuschüssen – ob für umweltfreundliches Heizen, Investitionszuschüssen bei KfW-Krediten, das so genannte Wohn-Riester oder Abschreibungsmodelle für Wohneigentum. Immobilienbesitzer können zum Beispiel zahlreiche Aufwendungen in Form von Werbungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen.

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Die Aufgaben einer Hausverwaltung

April 22nd, 2014

Bei Mietshäusern in Berlin handelt es sich häufig um Bauten, die um 1900 herum entstanden sind. Viele Mietshäuser dieser Art wurden in den vergangenen Jahren umfangreich saniert und modernisiert. Dennoch gibt es für Eigentümer einige Tipps, um die Immobilie dauerhaft zu erhalten.

Die Eigentümer der meisten Mietshäuser in Berlin lassen sich von Hausverwaltungen vertreten. Bei gemeldeten Reparaturen sollten Hausverwaltungen im Idealfall zügig und unbürokratisch handeln um Folgeschäden zu vermeiden und gleichzeitig das Verhältnis zum Mieter nicht zu belasten.

Viele Hausverwaltungen beginnen erst bei bestehenden Schäden mit der Findung von Fachfirmen. Diese Recherche nimmt erfahrungsgemäß viel Zeit in Anspruch. Es ist daher ratsam, sich für jeden denkbaren Fall eine Fachfirma als Partner zur Seite zu stellen.

Auf Dauer rechnet sich dieses Vorgehen auch für den Eigentümer des Hauses. Durch langjährige Partnerschaften sind immerhin auch individuelle Preisnachlässe aushandelbar. Von einer guten Hausverwaltung wie der CONECTA sollten in erster Linie die Mieter profitieren, da sich deren Arbeit und Engagement auf die Stimmung in der Hausgemeinschaft wiederspiegelt.

Dies mag für den Eigentümer in erster Linie nicht von großem Belang sein, allerdings werden mehrere Vorteile erst auf den zweiten Blick ersichtlich. Eine funktionierende Hausgemeinschaft trägt einen wesentlichen Teil zum Erhalt des Hauses bei, besonders im Bezug auf Gartenpflege, Ordnung und Sauberkeit in den Kellerräumen und Hausflur.

Falls es doch einmal zu Schäden kommt, bietet sich ein Hausmeiserservice für die meisten kleineren Reperaturen wie z.B. Lampen wechseln, Rohrverstopfungen beseitigen oder Laub haken an. Gerade bei Wasserschäden sollte Eile geboten sein, da verschleppte Reperaturarbeiten am Ende teurer werden und die Gefahr von Schimmelbefall gegeben ist.

Sofern es die Mieter wollen, sollten Sie in einfache Aufgaben wie z.B. die Säuberung des Hausflures oder Gartenarbeiten mit einbezogen werden können. Dieses schafft einen nachhaltigen und sorgfältigen Umgang mit dem gemieteten Objekt. Hausverwaltungen in Berlin sollten in Anbetracht des stetigen Wandels der Stadt offen für neue Ideen und innovative Vorschläge sein.

Vermietung an Feriengäste ist gewerblich

April 22nd, 2014

BFH-Urteil vom 5.11.2002 (IX R 18/02) BStBl. 2003 II S. 914
1. Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist – auch beim Vermieten in Eigenregie – ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielung des Steuerpflichtigen auszugehen (gegen BMF-Schreiben vom 14. Oktober 2002 IV C 3 -S 2253- 77/02, BStBl I 2002, 1039, Tz. 1).

  1. Bei einer teils selbstgenutzten und teils an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung ist – nach Aufteilung der auf die Selbstnutzung und die Vermietung entfallenden Kosten – durch eine Prognose festzustellen, ob in einem Zeitraum von 30 Jahren aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.

EStG §§ 2, 9, 21; FGO § 118 Abs. 2.

Vorinstanz: Niedersächsisches FG vom 15. November 2001 13 K 229/97 (EFG 2002, 1590)

Sachverhalt

I.

Die Kläger und Revisionskläger (Kläger), zur Einkommensteuer zusammen veranlagte Eheleute, sind Eigentümer einer Ferienwohnung, die sie selbst an wechselnde Feriengäste vermieten. Im Streitjahr (1995) war die Ferienwohnung an 121 Tagen vermietet.

In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr machten die Kläger bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Ferienwohnung einen Werbungskostenüberschuss von 12.318 DM geltend. Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt – FA -) berücksichtigte im Zusammenhang mit der Ferienwohnung keine Einkünfte, weil eine sog. Liebhaberei vorliege.

Die hiergegen gerichtete Klage wies das Finanzgericht (FG) ab. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) seien die Leerstandszeiten einer Ferienwohnung der Selbstnutzung zuzurechnen, wenn diese weder vermietet noch selbst bewohnt werde, dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung stehe. Hiervon sei z.B. auszugehen, wenn der Steuerpflichtige die Ferienwohnung – wie im Streitfall – selbst vermiete. Die Einkünfte seien dann nur für den Zitraum der Vermietung an Feriengäste durch Gegenüberstellen der Einnahmen und der (anteiligen) Werbungskosten zu ermitteln, was im Streitfall zu positiven Einkünften und – wegen des Verböserungsverbotes – zur Klageabweisung führe. Die positiven Vermietungseinkünfte seien mangels entsprechenden Nachweises nicht um die Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer und einen Computer zu kürzen.

Mit ihrer Revision rügen die Kläger die Verletzung formellen und materiellen Rechts.

Die Kläger beantragen sinngemäß, die Vorentscheidung aufzuheben und bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Ferienwohnung den in der Einkommensteuererklärung 1995 geltend gemachten Werbungskostenüberschuss zu berücksichtigen.

Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung – FGO -). Das FG hat zu Unrecht allein wegen der Möglichkeit der Selbstnutzung die Leerstandszeiten der Selbstnutzung zugerechnet. Im Übrigen reichen die bisherigen Feststellungen des FG nicht aus, um in der Revisionsinstanz abschließend über die zutreffende Zurechnung der auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen und damit die Aufteilung der Werbungskosten sowie darüber zu entscheiden, ob die Kläger die Ferienwohnung mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet haben.

  1. Bei der Ermittlung des Einkommens für die Einkommensteuer sind nur solche positiven oder negativen Einkünfte anzusetzen, die unter die Einkünfte des § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) fallen. Kennzeichnend für die Einkunftsarten ist, wie der Große Senat des BFH im Beschluss vom 25. Juni 1984 GrS 4/82 (BFHE 141, 405, 435, BStBl II 1984, 751, 766 f., unter C. IV. 3. c aa (1)) ausgeführt hat, dass die ihnen zugrunde liegenden Tätigkeiten oder Vermögensnutzungen der Erzielung positiver Einkünfte dienen.

a) Bezogen auf die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung folgt hieraus, dass eine Vermietungstätigkeit nur dann dieser Einkunftsart zuzurechnen ist, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften (z.B. BFH-Urteil vom 5. September 2000 IX R 33/97, BFHE 192, 559, BStBl II 2000, 676, unter II. 2.); nichtsteuerbare Veräußerungsgewinne bleiben dabei unberücksichtigt (Beschluss in BFHE 141, 405, 435, BStBl II 1984, 751, 766 f., unter C. IV. 3. c aa (2)). Die Einkünfteerzielungsabsicht kann erst nachträglich einsetzen und auch wieder wegfallen (BFH-Urteil vom 31. März 1987 IX R 112/83, BFHE 150, 325, BStBl II 1987, 774, m.w.N.).

b) Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass die Steuerpflichtigen beabsichtigen, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben (BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771). Die Grundsätze des vorgenannten Urteils sind auch beim Vermieten von Ferienwohnungen anzuwenden, wenn diese von den Steuerpflichtigen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden (z.B. BFH-Urteil vom 21. November 2000 IX R 37/98, BFHE 193, 479, BStBl II 2001, 705, m.w.N.). Dies gilt – wie der Senat in seinem Urteil vom 6. November 2001 IX R 97/00 (BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726) unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung entschieden hat – unabhängig davon, ob die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschalten eines Dritten vermieten. Nicht zur Selbstnutzung zählen kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung, die durch die Vermietung oder die Beseitigung von Schäden veranlasst sind.

Hat das FG festgestellt, dass die Steuerpflichtigen die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten haben, ist ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen auszugehen. Dies gilt selbst bei einer geringen Zahl von Vermietungstagen, denn diese allein sagen noch nichts über das Fehlen einer auf Dauer angelegten Vermietung aus (z.B. BFH-Urteile in BFHE 193, 479, BStBl II 2001, 705, und vom 25. Juni 2002 IX R 61/01, BFH/NV 2002, 1442, jeweils unter II. 2.). Zu Unrecht entnimmt die Finanzverwaltung (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 14. Oktober 2002 IV C 3 -S 2253- 77/02, BStBl I 2002, 1039) daraus, dass die Entscheidung in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726 auf die Grundsätze des Urteils in BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771 Bezug nimmt, die Einschränkung, auch beim “dauernden Vermieten” einer nicht selbstgenutzten Ferienwohnung in Eigenregie sei die Einkünfteerzielungsabsicht zu prüfen. Die im Urteil in BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771 (u.a. als Ausnahme vom Grundsatz “keine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht”) genannte “Ferienwohnung” betrifft nur teilweise selbstgenutzte und teilweise vermietete Ferienwohnungen; allein bei diesen können nämlich neben der Absicht der Einkünfteerzielung auch private Gründe der Steuerpflichtigen i.S. des § 12 EStG für das Unterhalten ausschlaggebend sein. Darüber hinaus ergibt sich aus der Entscheidung, dass nur bei sonstigen Ausnahmesachverhalten, die den genannten Beispielen vergleichbar sind, nicht ohne weiteres vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist. Eine an wechselnde Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltene Ferienwohnung stellt keinen solchen Ausnahmesachverhalt dar. Bei dieser ist lediglich die vom FG als Tatsacheninstanz zu beurteilende Frage von Bedeutung, ob nach den Gesamtumständen des Falles neben der ausschließlichen Vermietung an wechselnde Feriengäste ein Bereithalten zum dauernden Vermieten angenommen werden kann.

c) Bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen ist die Frage, ob die Steuerpflichtigen mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet haben, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweist der Senat auf die Gründe des Urteils in BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726.

  1. Bei Anwendung dieser Grundsätze ist die Vorentscheidung aufzuheben und die nicht spruchreife Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. Das FG hat ausgehend von seiner Rechtsauffassung keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Kläger die Ferienwohnung auch (zu privaten Zwecken) tatsächlich selbst genutzt oder ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten haben. Trifft das Letztere zu, ist ohne weitere Prüfung von der Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger auszugehen. Haben die Kläger die Ferienwohnung dagegen teilweise selbst genutzt, muss das FG die Kosten aufteilen und durch eine unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Senats vorzunehmende Prognose feststellen, ob durch die Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann.

Im Rahmen seiner erneuten Entscheidung wird das FG darüber hinaus zu ermitteln und zu beurteilen haben, ob das häusliche Arbeitszimmer und der Computer in einem zum Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berechtigenden Umfang zur Verwaltung der Ferienwohnung eingesetzt worden sind.

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