Mietrecht

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, welcher Maßstab anzulegen ist, um zu beurteilen, ob eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist.

Der Kläger ist seit dem Jahr 1985 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Mannheim. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet und das im Eigentum der Beklagten steht, war während des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden.

Im Jahr 2003 ließ die Beklagte in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, wodurch nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 m² wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen.

Der Kläger beanstandete im Jahr 2007 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von insoweit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.

Der Kläger hat die Beklagte – wegen des nicht ausreichenden Schallschutzes – auf Rückzahlung von 20 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede – eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel* aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12). Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt.

Der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung sind daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten.

*536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

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Urteil vom 5. Juni 2013 – VIII ZR 287/12

AG Mannheim – Urteil vom 22. Dezember 2010 – 17 C 256/09

LG Mannheim – Urteil vom 22. August 2012 – 4 S 15/11

Karlsruhe, den 5. Juni 2013

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Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zum “Winterdienstvertrag” getroffen und damit geklärt, ob es sich dabei um einen Dienst- oder Werkvertrag handelt. Diese Frage ist von Instanzgerichten unterschiedlich beurteilt worden.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten, der Eigentümer eines Hausgrundstücks ist, Restvergütung aufgrund eines sogenannten “Reinigungsvertrages Winterdienst”. Die Klägerin hatte sich vertraglich verpflichtet, während der Zeit vom 1. November des Jahres bis zum 30. April des Folgejahres die vereinbarten Flächen gemäß den Pflichten des Straßenreinigungsgesetzes des Bundeslandes bzw. der kommunalen Satzung von Schnee freizuhalten und bei Glätte zu bestreuen. Der Beklagte hat eingewandt, dass die Klägerin die vereinbarte Leistung an näher bezeichneten Tagen nicht vollständig erbracht habe, und einen Teil der vereinbarten Vergütung einbehalten.

Die Vergütungsklage der Klägerin hatte in den Vorinstanzen ohne Beweisaufnahme Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt, dass der Vertrag überwiegend dienstvertraglichen Charakter habe; bei Schlechtleistung sei eine Minderung der Vergütung nicht zulässig.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hat der u.a. für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass die Parteien einen Werkvertrag geschlossen haben. Gegenstand eines Werkvertrags kann auch ein durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein (§ 631 Abs. 2 BGB*). Vertragsgegenstand war die erfolgreiche Bekämpfung von Schnee- und Eisglätte. Der Werkerfolg besteht maßgeblich darin, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird. Das Werk ist nicht abnahmebedürftig, denn Sinn und Zweck des Winterdienstes ist es, dass der Unternehmer den Winterdienst versieht, ohne dass der Besteller jedes Einsatzergebnis billigen soll. Sofern der Unternehmer seine vertragliche Verpflichtung unvollständig erfüllt hat, ist das geschuldete Werk mangelhaft. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist entbehrlich. Die Vergütung kann entsprechend gemindert werden (§ 638 BGB**).

Das Berufungsgericht wird nunmehr festzustellen haben, ob bzw. in welchem Umfang der geschuldete Winterdienst unterblieben ist.

Urteil vom 6. Juni 2013 – VII ZR 355/12

AG Wedding – Urteil vom 18. August 2011 – 17 C 433/10

LG Berlin – Urteil vom 27. April 2012 – 50 S 53/11 (veröffentlicht in Grundeigentum 2012, 754)

Karlsruhe, den 7. Juni 2013

*BGB § 631 Vertragstypische Pflichten beim Werkvertrag

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(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.

**BGB § 638 Minderung

(1) 1Statt zurückzutreten, kann der Besteller die Vergütung durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer mindern. …

(3) 1Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. 2Die Minderung ist, soweit erf

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Gewährt der Vermieter im Rahmen eines Gewerberaummietvertrags Konkurrenzschutz und verletzt er diesen durch die Vermietung weiterer Räume an einen Konkurrenten, so stellt dies einen Mangel der Mietsache dar. Der beeinträchtigte Mieter kann dann seine Miete mindern. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

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Eine Mutter darf auch eine volljährige Tochter in ihre Mietwohnung aufnehmen, ohne den Vermieter um Erlaubnis fragen zu müssen. Bedingung: Daraus ergibt sich keine “Überbelegung”. Das Landgerichts Potsdam sah auch keinen Hinderungsgrund darin, dass die Tochter zuvor bereits einen eigenen Hausstand geführt, den aber wieder aufgegeben hatte. Der Vermieter kann in solchen Fällen nicht von einer “unbefugten Untervermietung” sprechen. (Die Mutter lebt allein in einer Drei-Zimmer-Wohnung, die die Aufnahme einer weiteren Familienangehörigen durchaus erlaubte.) (LG Potsdam, 4 S 96/12)

Ein Vermieter kann verlangen, dass eine Mieterin, die sich zwei kleine Stubenkatzen anschaffen will, dafür vorab eine Genehmigung von ihm einholt. Denn nur Kleintiere (wie zum Beispiel Hamster, Vögel oder Mäuse) dürfen ungefragt ins Haus geholt werden. Allerdings kann der Vermieter nicht ohne Grund auch dann die Katzen verbieten, wenn sie bereits einfach angeschafft worden sind. Werden die Tiere artgerecht gehalten und stören sie die Mitmieter nicht, so seien sie zu dulden. Jedoch dürfe er es der Mieterin untersagen, ein Katzennetz am Balkon anzubringen, weil es dadurch zu “erheblichen optischen Störungen” der Fassade komme, wenn es sich (wie hier) um eine vergitterte Balkonfront handele. Ein solches Netz sei wieder zu entfernen. (AmG München, 411 C 6862/12)