Betriebskosten Aufzugskosten

November 16th, 2014

Aufzugskostenkosten kann der Vermieter mangels abweichender Vereinbarung auch dann auf die Erdgeschossmieter umlegen, wenn diese überhaupt keinen Nutzen vom Fahrstuhl haben, weil es weder Keller- noch Bodenräume gibt (VIII ZR 103/06, Urteil vom 20.9.2006).

Zufahrt zum Grundstück genügt zur Erreichbarkeit des Grundstücks

Oktober 13th, 2014

Die zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohngrundstücks notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg besteht, wenn das Grundstück mit einem Kraftfahrzeug unmittelbar erreicht werden kann. Auf die Erreichbarkeit des Hauseingangsbereichs kommt es grundsätzlich nicht an

Das BGH-Urteil V ZR 278/12

teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen

September 24th, 2014

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume

BGH, Urteil vom 16.07.2008 – VIII ZR 282/07

Altes Recht noch anwendbar bei Zeitmietverträgen

September 24th, 2014

Auf Zeitmietverträge, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist altes Recht anzuwenden.

Die Befristung ist auch ohne Angabe von Gründen wirksam, vgl. § 564c BGB a.F.

Dies gilt auch dann, wenn als Mietvertragsbeginn ein Termin nach dem Stichtag vereinbart wurde

BGH, Beschluss vom 19.09.2006 – VIII ZR 336/04

Zum stillschweigenden Vertragsschluss durch Energieverbrauch

September 23rd, 2014

Der Bundesgerichtshof hat eine weitere Entscheidung zu der Frage getroffen, mit wem ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande kommt, wenn ein schriftlicher Liefervertrag nicht abgeschlossen worden und das mit Energie versorgte Grundstück vermietet oder verpachtet ist.

Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, begehrt von der Beklagten als Mitmieterin eines Einfamilienhauses in Berlin eine Vergütung in Höhe von 6.964,75 € für das in dem Einfamilienhaus in der Zeit vom 1. Oktober 2005 bis zum 23. Juli 2008 verbrauchte Gas. Die Beklagte hatte den gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten abgeschlossenen Mietvertrag aus “Bonitätsgründen” als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus allerdings nicht gewohnt.

Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin, mit der sie ihr Zahlungsbegehren weiterverfolgte, hatte Erfolg.

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung, dass sich das in dem Leistungsangebot des Energieversorgungsunternehmens schlüssig enthaltene Angebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags (sogenannte “Realofferte”) typischerweise an denjenigen richtet, der nach außen erkennbar die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, präzisiert. Es kommt danach nicht maßgeblich auf die Eigentümerstellung, sondern auf die hierdurch vermittelte Zugriffsmöglichkeit auf den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt an. Soweit das Grundstück vermietet oder verpachtet ist, steht die tatsächliche Verfügungsgewalt entsprechend der aus dem Mietvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter zu. Das gilt auch für mehrere gemeinschaftliche Mieter eines Einfamilienhauses. Dementsprechend richtet sich mangels anderer Anhaltspunkte das Vertragsangebot des Versorgungsunternehmens regelmäßig an sämtliche Mieter.

Das typischerweise an alle Mieter gerichtete Angebot des Energieversorgungsunternehmens wird von demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent angenommen, und zwar sowohl für sich selbst als auch im Wege der Stellvertretung für die übrigen Mieter. Die Vertretungsmacht beruht im Streitfall jedenfalls auf den Grundsätzen der Duldungsvollmacht. Indem die Beklagte den Mietvertrag unterzeichnete und den Mitmieter im Anschluss daran allein in das Haus einziehen ließ, duldete sie es willentlich, dass er die – zur Nutzung zwingend erforderliche – Heizung in Betrieb nahm, Gas verbrauchte und damit die Realofferte der Klägerin annahm.

Urteil vom 22. Juli 2014 – VIII ZR 313/13

LG Berlin – Urteil vom 1. August 2012 – 13 O 201/1

KG Berlin – Urteil vom 10. Oktober 2013 – 22 U 233/12

Karlsruhe, den 22. Juli 2014

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Zur Einbeziehung allgemeiner Geschäftsbedingungen bei einem konkludent geschlossenen Fernwärmeversorgungsvertrag

September 21st, 2014

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, welche Anforderungen an die Einbeziehung allgemeiner Versorgungsbedingungen bei einem durch schlüssiges Verhalten abgeschlossenen Fernwärmever-sorgungsvertrag zu stellen sind.

Die beklagte GmbH ist Eigentümerin eines Grundstücks in Cottbus. Nach dem Auszug des Mieters, dessen Fernwärmeversorgungsvertrag mit der Klägerin aufgrund einer wirksamen Kündigung des Mieters geendet hatte, entnahm die Beklagte von der Klägerin bereitgestellte Fernwärme für ihr Grundstück. Mit einer “Vertragsbestätigung” begrüßte die Klägerin die Beklagte daraufhin als neue Kundin, mit der ein Vertrag nach § 2 der AVBFernwärmeV* zustande gekommen sei. Sie übersandte der Beklagten mit weiterem Schreiben vom 19. September 2008 den Entwurf eines Versorgungsvertrages. Dieser sah eine dreijährige Vertragslaufzeit sowie dessen Verlängerung um je ein Jahr vor, sofern der Vertrag nicht mit einer Frist von neun Monaten gekündigt würde.

Die Beklagte unterzeichnete diesen Vertrag nicht. Sie erklärte im März 2009 “mit sofortiger Wirkung” die Kündigung des Vertrags. Die Klägerin meint, der Vertrag ende erst im September 2010, weil in ihren Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen eine Mindestlaufzeit von einem Jahr und eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Ablauf der jeweiligen Vertragszeit für den Kunden vorgesehen seien. Für den Zeitraum vom 28. März 2009 bis 29. Oktober 2009 begehrt die Klägerin unter anderem den für den Abrechnungszeitraum angefallenen Grundpreis, insgesamt Zahlung von 4.633,19 Euro nebst Zinsen und Mahngebühren. Die Beklagte hatte in diesem Zeitraum keine Fernwärme mehr entnommen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie auf die Berufung der Beklagten hin abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, mit der die Klägerin im Wesentlichen die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrte, hatte keinen Erfolg.

Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte weder an die in den Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin jeweils vorgesehene Mindestlaufzeit von einem Jahr sowie die Kündigungsfrist von sechs Monaten noch an die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV* geregelte neunmonatige Kündigungsfrist gebunden ist.

Die Ergänzenden Allgemeinen Versorgungsbedingungen der Klägerin sind nicht Vertragsinhalt geworden, da es an der auch im kaufmännischen Verkehr erforderlichen Einbeziehungsvereinbarung fehlt. Die bloße “Branchenüblichkeit” reicht für die Beachtlichkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht aus. Auch aus § 1 Abs. 1 und § 2 Abs. 3 AVBFernwärmeV* ergibt sich nicht, dass diese unabhängig von einer Einbeziehungsvereinbarung (sozusagen “automatisch”) Vertragsinhalt geworden wären. Denn beide Bestimmungen treffen keine Regelung zur Einbeziehung der vom Versorgungsunternehmen gestellten Bedingungen in den Vertrag. An die in § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV geregelte Kündigungsfrist ist die Beklagte nicht gebunden, weil diese Vorschrift nur für Verträge mit fester Laufzeit gilt.

Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV)

§ 1 Gegenstand der Verordnung

(1) Soweit Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (allgemeine Versorgungsbedingungen), gelten die §§ 2 bis 34. Diese sind, soweit Absatz 3 und § 35 nichts anderes vorsehen, Bestandteil des Versorgungsvertrages.

§ 2 Vertragsabschluss

(1) Der Vertrag soll schriftlich abgeschlossen werden. Ist er auf andere Weise zustande gekommen, so hat das Fernwärmeversorgungsunternehmen den Vertragsabschluss dem Kunden unverzüglich schriftlich zu bestätigen. (…).
(2) Kommt der Vertrag dadurch zustande, dass Fernwärme aus dem Verteilungsnetz des Fernwärmeversorgungsunternehmens entnommen wird, so ist der Kunde verpflichtet, dies dem Unternehmen unverzüglich mitzuteilen. Die Versorgung erfolgt zu den für gleichartige Versorgungsverhältnisse geltenden Preisen. (…)

§ 32 Laufzeit des Versorgungsvertrages, Kündigung

(1) Die Laufzeit von Versorgungsverträgen beträgt höchstens zehn Jahre. Wird der Vertrag nicht von einer der beiden Seiten mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt, so gilt eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre als stillschweigend vereinbart.(…)

Urteil vom 15. Januar 2014 – VIII ZR 111/13

AG Cottbus – Urteil vom 12. April 2012 – 43 C 393/11

LG Cottbus – Urteil vom 27. März 2013 – 1 S 86/12

Karlsruhe, den 15. Januar 2014

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Schadenersatzpflicht des Mieters bei nicht richtigen Lüften

September 21st, 2014

Der Mieter macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er die ihm mietvertragliche Obhutspflicht dadurch verletzt hat, daß sich in seiner Wohnung Feuchtigkeitsschäden gebildet haben, die durch ausreichendes Lüften hätten verhindert werden können, und die Notwendigkeit zu lüften auch für den nicht sachverständigen Nutzer der Räume spürbar war.

LG Berlin, 61. Zivilkammer; 8. November 1984; Az: 61 S 19/84

Kaufvertrag einer Eigentumswohnung rückgängig gemacht aufgrund Schimmelbildung

Juli 23rd, 2014

Führen Mängel an der Feuchtigkeitsabdichtung in einer Eigentumswohnung zu einem ungewöhnlich feuchten Raumklima, kann die Nutzung der Wohnung so stark eingeschränkt sein, daß der Wohnungskäufer den Kaufvertrag rückgängig machen kann.
OLG Frankfurt/Main; 24. Juni 1998; Az: 17 U 1/96

Zur Unterbrechung der Stromversorgung bei Einwänden des Kunden gegen die erteilte Jahresrechnung

Juli 22nd, 2014

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Versorgungsunternehmen die Stromversorgung wegen Zahlungsverzugs unterbrechen kann, wenn der Kunde die erteilte Jahresrechnung mit der Begründung nicht bezahlt, sie enthalte nicht gerechtfertigte Preiserhöhungen.

Der Kläger wird von der Beklagten seit August 2005 als Tarifkunde nach der Stromgrundversorgungsverordnung (StromGVV) mit Strom versorgt. Die Beklagte erhöhte jeweils zum Anfang der Jahre 2006, 2007 und 2008 ihre Preise. Auf die Jahresrechnung der Beklagten vom 7. November 2008 über 1.311,98 € für den Zeitraum bis zum 29. September 2008 leistete der Kläger zunächst keine Zahlungen. Die Beklagte mahnte mehrfach den Zahlungsrückstand unter gleichzeitiger Androhung der Unterbrechung der Stromversorgung an und ließ am 20. April 2009 die Stromsperre vollziehen. Der Kläger bestreitet die Richtigkeit und Angemessenheit der Abrechnung sowie eine Preisanpassungsberechtigung der Beklagten und macht die Unbilligkeit von in der Abrechnung enthaltenen Preiserhöhungen geltend. Er begehrt mit seiner Klage die Feststellung, dass die Androhung und Durchführung der Einstellung der Stromversorgung durch die Beklagte rechtswidrig gewesen ist.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte gemäß § 19 Abs. 2 StromGVV* zur Unterbrechung der Stromversorgung berechtigt war. Der Kläger schuldete aus der Jahresrechnung – unabhängig von den streitigen Preiserhöhungen, die bei der Berechnung des Zahlungsrückstandes außer Betracht bleiben (§ 19 Abs. 2 Satz 4 bis 6 StromGVV) – bereits aufgrund des bei Vertragsschluss vereinbarten Anfangspreises zumindest einen Betrag von 1.005,48 €. Diese Teilforderung ist auch fällig geworden und rechtfertigte – auch unter Berücksichtigung späterer Zahlungen des Klägers – die Unterbrechung der Stromversorgung. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass der Kläger auch die Billigkeit der Anfangspreise in Abrede gestellt habe. Denn bei den bei Vertragsbeginn verlangten, allgemein bekannt gemachten Preisen handelt es sich um vereinbarte Preise, die keiner Billigkeitskontrolle unterliegen.

  • § 19 StromGVV – Unterbrechung der Versorgung

(1) ….

(2) Bei anderen Zuwiderhandlungen, insbesondere bei der Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung, ist der Grundversorger berechtigt, die Grundversorgung vier Wochen nach Androhung unterbrechen zu lassen und den zuständigen Netzbetreiber nach § 24 Abs. 3 der Niederspannungsanschlussverordnung mit der Unterbrechung der Grundversorgung zu beauftragen. Dies gilt nicht, wenn die Folgen der Unterbrechung außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen oder der Kunde darlegt, dass hinreichende Aussicht besteht, dass er seinen Verpflichtungen nachkommt. Der Grundversorger kann mit der Mahnung zugleich die Unterbrechung der Grundversorgung androhen, sofern dies nicht außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung steht. Wegen Zahlungsverzuges darf der Grundversorger eine Unterbrechung unter den in den Sätzen 1 bis 3 genannten Voraussetzungen nur durchführen lassen, wenn der Kunde nach Abzug etwaiger Anzahlungen mit Zahlungsverpflichtungen von mindestens 100 Euro in Verzug ist. Bei der Berechnung der Höhe des Betrages nach Satz 4 bleiben diejenigen nicht titulierten Forderungen außer Betracht, die der Kunde form- und fristgerecht sowie schlüssig begründet beanstandet hat. Ferner bleiben diejenigen Rückstände außer Betracht, die wegen einer Vereinbarung zwischen Versorger und Kunde noch nicht fällig sind oder die aus einer streitigen und noch nicht rechtskräftig entschiedenen Preiserhöhung des Grundversorgers resultieren.

Urteil vom 11. Dezember 2013 – VIII ZR 41/13

LG Dortmund – Urteil vom 27. Januar 2011 – 13 O 46/09

OLG Hamm – Urteil vom 18. Januar 2013 – I-19 U 53/11

Karlsruhe, den 11. Dezember 2013

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Mietminderung um 80% wegen Durchfeuchtung

Juli 8th, 2014

Ist der Aufenthalt in den Zimmern nahezu unmöglich, weil diese  ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen sind, und verbleibt zum dauernden Aufenthalt lediglich ein kleines Zimmer als untergeordneter Teil der Wohnung, ist eine Minderung des Mietzinses um 80% gerechtfertigt.
LG Berlin, 65. Zivilkammer; 8. Januar 1991; Az: 65 S 205/89