Kaufvertrag einer Eigentumswohnung rückgängig gemacht aufgrund Schimmelbildung

Juli 23rd, 2014

Führen Mängel an der Feuchtigkeitsabdichtung in einer Eigentumswohnung zu einem ungewöhnlich feuchten Raumklima, kann die Nutzung der Wohnung so stark eingeschränkt sein, daß der Wohnungskäufer den Kaufvertrag rückgängig machen kann.
OLG Frankfurt/Main; 24. Juni 1998; Az: 17 U 1/96

Zur Unterbrechung der Stromversorgung bei Einwänden des Kunden gegen die erteilte Jahresrechnung

Juli 22nd, 2014

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Versorgungsunternehmen die Stromversorgung wegen Zahlungsverzugs unterbrechen kann, wenn der Kunde die erteilte Jahresrechnung mit der Begründung nicht bezahlt, sie enthalte nicht gerechtfertigte Preiserhöhungen.

Der Kläger wird von der Beklagten seit August 2005 als Tarifkunde nach der Stromgrundversorgungsverordnung (StromGVV) mit Strom versorgt. Die Beklagte erhöhte jeweils zum Anfang der Jahre 2006, 2007 und 2008 ihre Preise. Auf die Jahresrechnung der Beklagten vom 7. November 2008 über 1.311,98 € für den Zeitraum bis zum 29. September 2008 leistete der Kläger zunächst keine Zahlungen. Die Beklagte mahnte mehrfach den Zahlungsrückstand unter gleichzeitiger Androhung der Unterbrechung der Stromversorgung an und ließ am 20. April 2009 die Stromsperre vollziehen. Der Kläger bestreitet die Richtigkeit und Angemessenheit der Abrechnung sowie eine Preisanpassungsberechtigung der Beklagten und macht die Unbilligkeit von in der Abrechnung enthaltenen Preiserhöhungen geltend. Er begehrt mit seiner Klage die Feststellung, dass die Androhung und Durchführung der Einstellung der Stromversorgung durch die Beklagte rechtswidrig gewesen ist.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagte gemäß § 19 Abs. 2 StromGVV* zur Unterbrechung der Stromversorgung berechtigt war. Der Kläger schuldete aus der Jahresrechnung – unabhängig von den streitigen Preiserhöhungen, die bei der Berechnung des Zahlungsrückstandes außer Betracht bleiben (§ 19 Abs. 2 Satz 4 bis 6 StromGVV) – bereits aufgrund des bei Vertragsschluss vereinbarten Anfangspreises zumindest einen Betrag von 1.005,48 €. Diese Teilforderung ist auch fällig geworden und rechtfertigte – auch unter Berücksichtigung späterer Zahlungen des Klägers – die Unterbrechung der Stromversorgung. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass der Kläger auch die Billigkeit der Anfangspreise in Abrede gestellt habe. Denn bei den bei Vertragsbeginn verlangten, allgemein bekannt gemachten Preisen handelt es sich um vereinbarte Preise, die keiner Billigkeitskontrolle unterliegen.

  • § 19 StromGVV – Unterbrechung der Versorgung

(1) ….

(2) Bei anderen Zuwiderhandlungen, insbesondere bei der Nichterfüllung einer Zahlungsverpflichtung trotz Mahnung, ist der Grundversorger berechtigt, die Grundversorgung vier Wochen nach Androhung unterbrechen zu lassen und den zuständigen Netzbetreiber nach § 24 Abs. 3 der Niederspannungsanschlussverordnung mit der Unterbrechung der Grundversorgung zu beauftragen. Dies gilt nicht, wenn die Folgen der Unterbrechung außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung stehen oder der Kunde darlegt, dass hinreichende Aussicht besteht, dass er seinen Verpflichtungen nachkommt. Der Grundversorger kann mit der Mahnung zugleich die Unterbrechung der Grundversorgung androhen, sofern dies nicht außer Verhältnis zur Schwere der Zuwiderhandlung steht. Wegen Zahlungsverzuges darf der Grundversorger eine Unterbrechung unter den in den Sätzen 1 bis 3 genannten Voraussetzungen nur durchführen lassen, wenn der Kunde nach Abzug etwaiger Anzahlungen mit Zahlungsverpflichtungen von mindestens 100 Euro in Verzug ist. Bei der Berechnung der Höhe des Betrages nach Satz 4 bleiben diejenigen nicht titulierten Forderungen außer Betracht, die der Kunde form- und fristgerecht sowie schlüssig begründet beanstandet hat. Ferner bleiben diejenigen Rückstände außer Betracht, die wegen einer Vereinbarung zwischen Versorger und Kunde noch nicht fällig sind oder die aus einer streitigen und noch nicht rechtskräftig entschiedenen Preiserhöhung des Grundversorgers resultieren.

Urteil vom 11. Dezember 2013 – VIII ZR 41/13

LG Dortmund – Urteil vom 27. Januar 2011 – 13 O 46/09

OLG Hamm – Urteil vom 18. Januar 2013 – I-19 U 53/11

Karlsruhe, den 11. Dezember 2013

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Mietminderung um 80% wegen Durchfeuchtung

Juli 8th, 2014

Ist der Aufenthalt in den Zimmern nahezu unmöglich, weil diese  ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen sind, und verbleibt zum dauernden Aufenthalt lediglich ein kleines Zimmer als untergeordneter Teil der Wohnung, ist eine Minderung des Mietzinses um 80% gerechtfertigt.
LG Berlin, 65. Zivilkammer; 8. Januar 1991; Az: 65 S 205/89

Haftung des Vermieters für Schimmelbildung – Isolierglasfenster

Juli 1st, 2014

Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten und kommt es in der Mietwohnung zur Schimmelbildung, weil der Mieter den Anforderungen an eine sachgerechte Lüftung nicht gerecht wird, dann stammt der Mangel dennoch aus dem Gefahrenbereich des Vermieters, wenn dieser den Mieter nicht präzise über die nach dem Fenstereinbau aufgrund des veränderten Raumklimas notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahme aufgeklärt hat.

LG Gießen, 1. Zivilkammer; 12. April 2000; Az: 1 S 63/00

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.
Den geltend gemachten Ansprüchen auf Zahlung restlichen Mietzinses für die Zeit von August bis November 1998 (1.160,- DM) und auf Ersatz der Kosten für das Privatgutachten des Sachverständigen … (1.435,50 DM) ist die rechtliche Anerkennung zu versagen.

Die Beklagten sind nicht zur Zahlung des geltend gemachten restlichen Mietzinses verpflichtet, weil die vereinbarte Miete im betreffenden Zeitraum zumindest in Höhe des Einbehalts von 290,- DM monatlich gemindert war (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). Tritt wie im vorliegenden Fall im Lauf der Mietzeit Schimmel in den Mieträumen auf, so liegt im Grundsatz ein Mangel der Mietsache vor, denn die durch den Schimmel bedingte Tauglichkeitsminderung ist ohne Rücksicht auf die zugrunde liegende Ursache jedenfalls nicht vertraglich vorausgesetzt (OLG Celle, ZMR 1985, 10 (12); Kammer, Urt. V. 30. 10. 1996, Az. 1 S 209/96, Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 1339). Eine Haftung des Vermieters scheidet nach dem in § 324 BGB enthaltenen Rechtsgedanken aber dann aus, wenn der Schimmel vom Mieter selbst zu vertreten ist, weil dieser sein Verhalten nicht in zumutbarem Umfang auf den Zustand der Mietsache abgestellt und durch ausreichendes Heizen und Lüften dafür gesorgt hat, den Mangel zu vermeiden (OLG Celle, a.a.O.; Kammer, a.a.O.; Grapentin in: Bub/Treier, IV Rdnr. 152). Dieser Beweis ist geführt, wenn zur Überzeugung des Gerichts feststeht, dass die Wohnung frei von bautechnischen Mängeln ist und der Schimmelbefall auch nicht sonst wie aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis des Vermieters herrührt. In einem solchen Fall liegt die Ursache für den Mangel im Gefahrenkreis des Mieters, d.h. in einem Bereich, der dessen unmittelbarem Einfluss, Herrschaft und Obhut unterliegt. Es ist dann Sache des Mieters, sich hinsichtlich der aus seinem Gefahrenkreis stammenden Ursache umfassend zu entlasten (OLG Karlsruhe, RE, NJW 1985, 142; Kammer a.a.O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 360-363).

Vorliegend hat das erstinstanzlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen … ergeben, dass keine Nässe von außen eindringt und mit vertretbarem Aufwand auch keine unzulässige Wärmebrücke festgestellt werden kann. Durch den Einbau der neuen Holzfenster mit Isolierverglasung im Juli 1994 wurde nach den Feststellungen des Sachverständigen jedoch ein bauphysikalischer Eingriff in der Wohnung vorgenommen, der ein anderes Lüftungsverhalten der Beklagten erforderlich machte, als es bis dahin üblich und ausreichend war. Bei den neuen Fenstern handelt es sich nämlich um solche mit umlaufender Dichtung, die den bisherigen natürlichen Feuchtigkeitsabbau durch vorhandene Undichtigkeiten (der alten Fenster) verringern. Mit dieser Feststellung des Sachverständigen ist aber noch nicht gesagt, dass die Schadensursache nicht aus dem Verantwortungs- und Pflichtenkreis der Kläger herrührt. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Isolierglasfenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu schaffen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 537 BGB Rdnr. 173). Es gehört zu seinem Risikobereich, wenn sich durch das Auswechseln alter Fenster, also durch eine Änderung in der Bausubstanz, die relative Luftfeuchte erhöht und der Taupunkt auf den Außenwandbereich verlagert. Zwar kann Immobilien Vermieten vom Mieter nach dem Einbau moderner Fenster ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten verlangen, denn richtiges Heizen und Lüften der Wohnung ist eine Grundvoraussetzung, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Voraussetzung für die Pflicht des Mieters zu dem veränderten Wohnverhalten ist aber ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderungen im veränderten Raumklima (LG Lübeck, WM 1990, 202 f.; AG Erkelenz, DWW 1996, 22 f.; AG Neuß; WM 1994, 382; AG Stadthagen, WM 1987, 271; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, § 537 BGB Rdnr. 173 f.; Sternel, Rdnr. 270 m.w.N.). Zu einem solchen Hinweis, der konkret auf die baulichen Schwachstellen der Wohnung bezogen sein muss, ist Immobilien Vermieten schon deshalb in der Lage, weil er auf die Sachkunde seines Architekten oder jedenfalls des Fensterbauunternehmens zurückgreifen kann. Er fehlt es im vorliegenden Fall. Die Kläger haben die Beklagten unstreitig in keiner Weise über die durch das neue Raumklima geschaffene Notwendigkeit eines geänderten Heiz- und Lüftungsverhaltens hingewiesen. Damit kann den Beklagten die Fortführung der bis zur Fenstermodernisierung ausreichenden, danach aber unzulänglichen Lüftungspraxis nicht als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache angelastet werden (vgl. § 548 BGB).

Der Höhe nach ist die von den Beklagten angesetzte Minderung (20 % des Mietzinses) nicht zu beanstanden. Es sind immerhin 2 von 3,5 Zimmern der Mietwohnung massiv betroffen.

Für einen Verlust der Gewährleistungsrechte durch vorbehaltlose Weiterzahlung des vollen Mietzinses in Kenntnis des Mangels (analog § 539 BGB) haben die Kläger keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen.
Wie der Sachverständige … ausgeführt hat (a.a.O.), handelt es sich bei der Schimmelbildung um einen schleichenden Prozess, der sich erst nach Jahren als eigentlicher Schaden zeigen kann.
Dass die hochbetagten Beklagten mindestens 6 Monate vor dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 24. 6. 1998 den vor allem hinter den Möbeln, Vorhängen usw. befindlichen Schimmer konkret erkannt hatten (wann?), tragen die Kläger nicht vor.

Die geltend gemachten Aufwendungen für das von den Klägern eingeholte Privatgutachten sind ebenfalls nicht zu erstatten. Nachdem das bis zum Austausch der Fenster ausreichende Lüftungsverhalten der Beklagten mangels eines entsprechenden Hinweises der Kläger auch für die Zeit danach als vertragsgemäß einzustufen ist (§ 548 BGB), kann darin auch keine zum Schadensersatz verpflichtende Handlung gesehen werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Gericht: LG GIESSEN
Aktenzeichen: 1 S 63/00

Bücher aus denen zitiert wurde:
Wohnraumschutzgesetze. Kündigung, Mieterhöhung, Mietwucher, Zweckentfremdung

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete

Entstehung des Honoraranspruchs eines Maklers

Juni 14th, 2014

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-7 U 51/08

Datum:
20.02.2009
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
7. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
I-7 U 51/08

Vorinstanz:
Landgericht Düsseldorf, 10 O 44/06
Nachinstanz:
Bundesgerichtshof, III ZR 96/09

Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11.03.2008 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 38.545,64 € zzgl. Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.12.2005 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.

1
G r ü n d e
2
I.
3
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung ausstehender Maklercourtage. Die Beklagte, ein Reiseunternehmen, nahm, vertreten durch den Zeugen N, Mitte des Jahres 2005 Kontakt zu der Klägerin auf, schilderte, dass sie für ihr Büro neue Räumlichkeiten in H suche und übermittelte der Klägerin, vertreten durch den Zeugen M, die für eine Suche maßgeblichen Kriterien. Der Zeuge M stellte eine Liste geeigneter Objekte zusammen und vereinbarte mit dem Zeugen N Besichtigungstermine, u.a. am 15.07.2005 auch für das Objekt in H. Den Termin bestätigte der Zeuge M mit Schreiben vom 13.07.2005. In dem Fax heißt es u.a.:
4
“Wie üblich erlauben wir uns an dieser Stelle den Hinweis, dass nur im Falle eines erfolgreichen Abschlusses eines Mietvertrages oder eines Kaufvertrages mit dem Mieter bzw. Käufer Provision in Abhängigkeit von dem Vertragsinhalt berechnet wird. Wir verweisen insoweit auf unsere umseitig abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen. …”.
5
Unter Ziff. 5. f) der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist die Höhe der zu zahlenden Provision beschrieben. Nach Durchführung des Besichtigungstermins sandte der Zeuge
6
M an die Beklagte ein Fax vom 18.07.2005, in dem die bis dahin gemeinsam besichtigten Objekte aufgeführt waren, so ein Objekt in der M S und das Objekt H in H, unter Benennung des Eigentümers, der Fa. B I und V. In dem Schreiben wird der oben zitierte Hinweis auf die Provisionspflichtigkeit wiederholt. Sodann heißt es zusätzlich: “Vereinbarungsgemäß werden wir uns bemühen, unseren Provisionsanspruch beim Eigentümer geltend zu machen”.
7
Die Beklagte zeigte zunächst Interesse an einem Objekt in der M S in H. Bei diesem Objekt gelang es der Klägerin nicht, den Vermieter dazu zu bringen, die Provisionszahlung zu übernehmen. Die Beklagte nahm daraufhin Abstand davon, dieses Objekt zu mieten.
8
Zu einem Vertragsschluss über das Objekt H kam es ebenfalls im Juli/August 2005 nicht. Im Oktober desselben Jahres schlossen die Beklagte und die Eigentümerin des Objekts sodann einen Mietvertrag ab. Mit Rechnung vom 17.11.2005 stellte die Klägerin der Beklagten eine Provision in Rechnung. Die Beklagte antwortete mit Schreiben vom 18.11.2005, dass sie die Rechnung wieder zurücksende, da aus ihrer Sicht ein Vertrag ohne die Mitwirkung der Klägerin zustande gekommen sei. Soweit die Klägerin auf ihrem Standpunkt bestehe, würde sie den Mietvertrag wieder lösen.
9
Die Klägerin hat behauptet, von Anfang an auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Tätigkeit hingewiesen zu haben. Der Zusatz im Schreiben vom 18.07.2005 sei dahingehend zu verstehen, dass eine Provisionspflicht nur dann entfallen sollte, wenn der Eigentümer die Provision übernehme. Ihre Tätigkeit sei auch für den Abschluss des nachfolgenden Mietvertrages kausal gewesen. Es bestehe Identität der Objekte. Soweit der Beklagte einwende, einer Provisionsverpflichtung widersprochen zu haben, habe sich dieser Widerspruch jedenfalls, so er denn erfolgt sei, nur auf das Objekt M S bezogen.
10
Die Beklagte hat behauptet, der Zeuge N habe unmittelbar zu Beginn der telefonischen Beauftragung der Klägerin und auch noch nach Erhalt des Faxes vom 13.07.2005 die Klägerin, d.h. den Zeugen M, darauf hingewiesen, dass sie keine Courtage zahlen werde. So sei auch der Zusatz im Schreiben der Klägerin vom 18.07.2005 zu verstehen.
11
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen M und N. Sodann hat es die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils verwiesen.
12
Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin mit der sie unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrags vorträgt. Sie macht insbesondere geltend, die Beklagte, vertreten durch den Zeugen N, habe zu keinem Zeitpunkt, weder schriftlich noch mündlich, gegen die Provisionspflichtigkeit protestiert.
13
Die Klägerin beantragt,
14
die Beklagte unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Düsseldorf zu verurteilen, an sie 38.545,64 € zzgl. Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.12.2005 zu zahlen.
15
Die Beklagte beantragt,
16
die Berufung zurückzuweisen.
17
Sie macht geltend, die Klägerin trage die Beweislast dafür, dass ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen sei. Dieser Nachweis sei ihr aber nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nicht gelungen. Ihr, der Beklagten, Widerspruch gegen die Provisionspflicht sei auch nicht lediglich bezüglich des Objekts M S erfolgt, sondern bezog auf sämtliche von der Klägerin angebotenen Objekte, so auch auf das Objekt H. Insoweit habe der Zeuge N in der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ihren Vortrag bestätigt. Im Übrigen habe sich das Objekt H in H bei der Anmietung im Oktober 2005 anders als noch bei der Besichtigung im Juli 2005 in einem renovierten Zustand befunden.
18
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen. Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen N. Für den Inhalt und das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2009 Bezug genommen.
19
II.
20
Die Berufung ist begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Provisionsanspruch in geltend gemachter Höhe für die Vermittlung des Objekts in H aus § 652 BGB i.V.m. einem zwischen den Parteien zustande gekommenen provisionspflichtigen Maklervertrag zu.
21
1.
22
Zwischen den Parteien ist ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen. Die Klägerin hat durch den Zeugen M der Beklagten mit Faxschreiben vom 13.07.2005 (GA 5) den Abschluss eines provisionspflichtigen Nachweismaklervertrages angeboten. Dieses ergibt sich aus dem vorletzten Absatz des Schreibens i.V.m. den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin zu Ziff. 5. f), die dem Angebotsschreiben beigefügt waren. Dieses Angebot ist der Beklagten auch nach ihrem eigenen Bekunden zugegangen. Zwar hat die Beklagte dieses Angebot unstreitig weder schriftlich noch mündlich ausdrücklich angenommen, jedoch hat sie es stillschweigend in konkludenter Weise angenommen, indem sie die Dienste der Klägerin nachfolgend in Anspruch genommen hat.
23
Wer die Dienste eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt, ist an sich nach § 653 BGB auch ohne ausdrückliche Vergütungsvereinbarung provisionspflichtig (BGH, NJW-RR 1986, 1496; WM 1985, 1344). Jedoch hat das Verhalten eines Interessenten nur dann den Erklärungswert eines Provisionsversprechens, wenn es sich als “bejahende Entscheidung zwischen den Alternativen, die ihm gegen Entgelt angebotenen Dienste in Anspruch zu nehmen oder zurückzuweisen” darstellt. Eine solche bejahende Entscheidung liegt darin, dass die Beklagte, vertreten durch den Zeugen N, im Anschluss an das Faxschreiben vom 13.07.2005 am 15.07.2005 mehrere Besichtigungstermine, darunter auch den Besichtigungstermin für das hier streitgegenständliche Objekt, wahrgenommen hat. Er hatte damit nach Erhalt des Angebots auf Abschluss eines Maklervertrages in Gestalt des Faxes vom 13.07.2005 weitere Maklerdienste angefordert bzw. abgerufen und wahrgenommen.
24
2.
25
Dem Begehren weiteren Tätigwerdens nach dem unmissverständlichen Provisionsverlangen eines Maklers kommt dann nicht der Erklärungswert einer Annahme des Angebots auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages zu, wenn der Interessent gleichzeitig mit der Inanspruchnahme der Dienste die Provisionszahlung ausdrücklich ablehnt. Denn dadurch gibt er zweifelsfrei zu erkennen, dass er das Tätigwerden des Maklers gerade nicht im Rahmen eines Maklervertrages mit Provisionspflicht, sondern entweder im Rahmen eines unentgeltlichen Auftrages oder deshalb wünscht, weil er es für seine Willensbildung hinsichtlich des Abschlusses des Hauptvertrages mit dem Erstauftraggeber des Maklers (nämlich der anderen Seite des Hauptvertrages) benötigt (BGH NJW-RR 1996, 114; 1996, 1459). Für die Frage, ob eine konkludente Annahme des Angebots der Klägerin auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages vorliegt, oder diese verneint werden muss, kommt es mithin darauf an, ob zuvor oder zumindest gleichzeitig die Beklagte, wie von ihr behauptet, der Klägerin mitgeteilt hat, keine Provision zahlen zu wollen (vgl. Staudinger/Reuter, § 653 BGB, Rdnr. 9 m.w.N.). Dabei trägt nach Auffassung des Senats die Beklagte die Behauptungs- und Beweislast für diesen Umstand.
26
a)
27
Der Provision fordernde Makler muss grundsätzlich sämtliche anspruchsbegründenden Umstände des § 652 BGB behaupten und beweisen. Insbesondere muss er darlegen und beweisen, dass ein Maklervertrag abgeschlossen worden ist, da es sich um eine für ihn günstige Rechtsfolge handelt (BGH, NJW 1986, 177). Kann der Makler beweisen, dass der Kunde nach unmissverständlich erklärtem Provisionsverlangen des Maklers Maklerdienste in Anspruch genommen hat, behauptet der Kunde aber, dass er der Provisionspflicht gleichwohl ausdrücklich widersprochen habe, so ist letzteres vom Maklerkunden zu beweisen. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, in denen der Makler nicht als (wirklicher oder auch nur scheinbarer) Beauftragter eines Dritten (der Verkäufers oder Vermieters) mit einem Interessenten in Kontakt tritt und etwa durch individuelle Ansprache oder auch durch die Aufgabe einer Suchanzeige in der Zeitung oder im Internet initiativ auf Kunden zugeht, sondern er gezielt von einem Interessenten mit der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten beauftragt wird und diese Suche anhand vom Kunden vorgegebener Kriterien erfolgt. In diesem Fall ist es aus Sicht des Interessenten ausge-
28
schlossen, dass die im Vergleich zur Feststellung sonstiger Vertragsschlüsse als Eigenart der Maklerleistung bestehende Besonderheit auftritt, dass sich die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers objektiv und aus Sicht des Kunden als beiden Parteien des (zukünftigen) Hauptvertrages dienend darstellt und deswegen derjenige, der mit einem gewerbsmäßigen Makler in Kontakt tritt, nicht ohne weiteres davon ausgehen muss, dass der Makler seine Tätigkeit vom Abschluss eines Maklervertrages mit ihm, dem Interessenten selbst, abhängig macht (vgl. Staudinger/Reuter, § 653 BGB, Rdnr. 1, 2, 6). Tritt also der Makler nicht als (scheinbarer) Beauftragter eines Dritten dem Interessenten gegenüber, kann der Interessent kein Handeln in Erfüllung eines Drittauftrages, sondern muss im Tätigwerden des Maklers eine Vertragserklärung gegenüber sich selbst annehmen. Handelt es sich um einen gewerbsmäßigen Makler, so folgt prinzipiell aus § 653 Abs. 1 BGB, dass die Vertragserklärung auf einen provisionspflichtigen Maklervertrag (und nicht bloß auf einen unentgeltlichen Auftrag) gerichtet ist. Entsprechend ist es in dieser Situation an dem Interessenten, einen etwa fehlenden Willen zum Provisionsversprechen (= die Ablehnung des Angebots) unmissverständlich zu erklären. Unklarheiten gehen zu seinen Lasten, im Prozess hat er die Beweislast für die Vereinbarung eines unentgeltlichen Auftrags statt eines Maklervertrages. Der Fall, dass der Makler nicht als (scheinbarer) Beauftragter eines Dritten auftritt, liegt dabei in der Regel vor, wenn der Interessent den Kontakt initiiert hat (Staudinger/Reuter, § 653 BGB, Rdnr. 6 m.w.N.).
29
Soweit sich aus der Rechtsprechung des BGH zu ergeben scheint, dass in den Fällen, in denen nur eine konkludente Annahme des Angebots auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages durch die Inanspruchnahme (weiterer) Maklerdienste im Raum steht, der Makler zu beweisen habe, dass der Interessent nicht gleichzeitig – wie von ihm behauptet – der Provisionspflichtigkeit widersprochen hat (BGH NJW 1986, 177, vgl. auch MüKo/Roth, § 652 Rdnr. 92; OLG Köln MDR 2004, 623, 624), erscheint diese Verteilung der Beweislast im Rahmen der dargelegten Fälle, in denen der Interessent den Kontakt zum Makler mit einem Suchauftrag initiiert, unter der Geltung des Rechtssatzes, dass jeder im Prozess die ihm günstigen Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat, nicht sachgerecht. Auf diese Rechtsauffassung hat der Senat im der mündlichen Verhandlung hingewiesen, wobei es versehentlich unterblieben ist, diesen Hinweis zu protokollieren.
30
b)
31
Die Beklagte vermochte den Nachweis, dass sie unmittelbar nach Erhalt des Provisionsverlangens der Klägerin darauf hingewiesen hat, keine Provision zahlen zu wollen, nicht zu erbringen. Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Beklagte, vertreten durch den Zeugen N oder den Geschäftsführer K, gleichzeitig mit der Inanspruchnahme der Dienste die Provisionszahlung ausdrücklich abgelehnt hat. Der hierzu vernommene Mitarbeiter der Beklagten, der Zeuge N, hat weder in seiner Vernehmung vor dem Landgericht, noch bei seiner Zeugenaussage vor dem Senat überzeugend bestätigen können, dass er oder der Geschäftsführer der Beklagten K den Zeugen M, als Vertreter der Klägerin, vor oder zugleich mit der Inanspruchnahme der Maklerleistung in Gestalt der Vereinbarung von Besichtigungsterminen und deren Durchführung ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass die Beklagte in keinem Fall Provision zahlen werde. Auf die gezielte Nachfrage des Senats hat der Zeuge verneint, dem Zeugen M bei der Schilderung der Suchanforderungen am Telefon gesagt zu haben, dass die Beklagte keine Provision zahlen wolle. Der Zeuge konnte sich auch nicht daran erinnern, dass er sich nach dem Erhalt des Faxes vom 13.07.2005 an den Zeugen M gewandt oder ihn angerufen hatte, um die fehlende Bereitschaft zur Provisionszahlung mitzuteilen. Zwar hat der Zeuge erstinstanzlich noch angegeben, “…als in den Schreiben von der Firma AR stand bzw. auf die AGB’s hingewiesen wurde, habe ich das erneut angesprochen…” bzw. “… Ich habe jedenfalls gesagt, dass wir die Courtage nicht tragen wollen …”, doch abgesehen davon, dass der Zeuge das nunmehr auf Vorhalt seiner Aussage erster Instanz nicht mehr bestätigt hat, ist diese Aussage viel zu allgemein gehalten, um hierin ein unmissverständliches Ablehnen des klägerischen Provisionsverlangens zu sehen. Auch die Bekundungen des Zeugen in erster Instanz vermögen den Senat nicht zu überzeugen. Der Zeuge hatte dort bestätigt, dass er die Vorgabe der Geschäftsleitung erhalten hatte, dass keine Maklercourtage gezahlt werden solle. Auch seine dortige Angabe “eine der Vorgaben war, dass die Geschäftsleitung nicht gewillt ist, die Maklercourtage zu tragen. Das habe ich sowohl dem Herrn M … mitgeteilt bzw. bei den Gesprächen, bei denen ich dabei war, immer betont … Herr M hat das so hingenommen” ist zu allgemein gehalten, als dass der Senat die erforderliche zeitliche Einordnung der Aussage vornehmen könnte. Gleiches gilt für die Angabe des Zeugen, es sei nicht so gewesen sei, dass er vor jeder konkreten Besichtigung eines Objekts gesagt habe, dass keine Provision gezahlt wer-
32
de. Es sei vielmehr so gewesen, dass in mehreren Gesprächen darauf hingewiesen worden sei, dass die Geschäftsleitung beschlossen habe, keine Provision zu zahlen. Insgesamt stellt sich dem Senat die Situation daher so dar, dass der Zeuge N als Vertreter der Beklagten die Klägerin zwar gedrängt hat, die Verhandlungen mit potentiellen Vermietern so zu führen, dass diese die Courtage übernehmen würden, nicht jedoch zum Ausdruck gebracht hat, dass die Klägerin für die Beklagte ansonsten unentgeltlich tätig werden sollte. Für diese Sichtweise spricht auch die Aussage des Zeugen vor dem Senat, dass es dann, wenn es zu einem konkreten Interesse der Beklagten kam und Verhandlungen mit dem Vermieter geführt werden sollten, versucht werden solle, dass dieser die Provision zahle.
33
Insgesamt vermag der Senat daher keine positive Überzeugungsbildung dahin zu gewinnen, dass es zu dem von der Beklagten behaupteten ausdrücklichen Widerspruch gegen das klägerische Provisionsverlangen gekommen ist. Hierfür spricht auch ein außerhalb der Aussagen des Zeugen liegender Vorfall, nämlich die insoweit unstreitige Tatsache, dass es zu einer Anmietung des von der Klägerin angebotenen Objekts M S in H durch die Beklagte deswegen nicht gekommen ist, weil es der Klägerin nicht gelungen war, den Vermieter des Objekts dazu zu bewegen, die Maklercourtage zu übernehmen. Der Zeuge schildert insoweit und dies entspricht auch den Darstellungen der Klägerseite, dass die Beklagte deswegen beschlossen habe, das Objekt nicht zu mieten. Das wäre jedoch nicht erforderlich gewesen, wenn die Beklagte selbst der Auffassung gewesen wäre, in so unmissverständlicher Weise die Klägerin darauf hingewiesen zu haben, dass sie nicht bereit sei Provision zu zahlen, dass es auf die Frage, ob die Klägerseite ihre Provision von dem Vermieter erlangen kann, nicht angekommen wäre. Das gefundene Ergebnis wird darüber hinaus auch durch das Bestätigungsschreiben der Klägerin vom 17.07.2005 unterstrichen, in dem sie ausführt, dass sie sich bemühen wolle, ihre Provision beim Vermieter geltend zu machen. Darunter durfte die Beklagte verstehen, dass für den Fall, dass es der Klägerin gelänge, dieses zu tun, sie die eigentlich provisionspflichtige Beklagte ihrerseits nicht in Anspruch nehmen würde. Des weiteren ist auch das Antwortschreiben der Beklagten vom 18.11.2005 auf die Rechnung der Klägerin über die Provision zu berücksichtigen, in dem die Beklagte die mangelnde Mitwirkung der Klägerin an dem schließlich zustande gekommenen Mietvertrag als Begründung dafür anführt, keine Provision zahlen zu wollen, ohne auf ihre im Pro-
34
zess vertretene Ansicht, dem Provisionsverlangen ausdrücklich widersprochen zu haben und deswegen keine Provision zu schulden, einzugehen.
35
3.
36
Im übrigen steht der Senat auch ohnehin auf dem Standpunkt, dass es in Anwendung der Grundsätze, nach denen ein sog. Maklersuchauftrag zustande kommt, selbst dann, wenn man der hier vertretenen Auffassung zur Verteilung der Beweislast nicht folgt, zum Zustandekommen eines provisionspflichtigen Maklervertrages gekommen ist. Schon in der seitens der Beklagten erfolgten Kontaktaufnahme des Zeugen N, mit der die Klägerin um Angebote für ihren Suchkriterien entsprechende Räumlichkeiten bat, ist ein Angebot der Beklagten auf Abschluss eines Maklervertrages zu sehen. Ein allgemeiner Maklervertrag – auch echter Suchauftrag genannt – zwischen Makler und potentiellem Kaufinteressent beinhaltet eine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Der Kunde sucht ein Objekt, von dem er im Regelfall bzgl. der Lage und des Preises bereits festumrissene Vorstellungen hat. Aus diesem Grund ist dem Kunden nicht allein daran gelegen, dass der Makler ihm geeignete Angebote aus seinem Bestand macht. Vielmehr geht es ihm darum, dass der Makler für ihn auf dem Markt suchend tätig wird – insoweit liegt eine Tätigkeitsverpflichtung im Sinne einer Dienstleistung vor -, um den an ihn herangetragenen Auftrag zu erfüllen. Wer sich an einen gewerbsmäßigen Makler wendet und um solche Dienste im Sinne eines echten Suchauftrags nachsucht, macht ein Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrages. Zur Annahme des Antrags genügt es, dass der Makler – wie vorliegend geschehen – die Tätigkeit aufnimmt. Der Zugang einer ausdrücklichen Annahmeerklärung des Maklers ist gemäß § 151 Satz 1 BGB nicht erforderlich. Wird der Provisionssatz nicht angesprochen, wird entsprechend § 653 Abs. 1 BGB die übliche Provision geschuldet.
37
4.
38
Die übrigen Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Maklervertrages liegen vor. Die Klägerin hat durch die Mitteilung des Objekts, seines Standortes und des Namens des Vermieters alle wesentlichen Maklerleistungen erbracht. Die Maklerleistung ist auch für den Abschluss des späteren, im Oktober 2005 erfolgten, Hauptvertrages, kausal geworden. Dazu reicht es aus, dass die Maklerleistung neben anderen Bedingungen mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages war. Sie braucht nicht die
39
einzige und auch nicht die hauptsächliche Ursache zu sein. Die Ursächlichkeit wird vermutet, wenn zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht (BGH, WM 1984, 560; NJW 2006, 3062). Hier liegen zwischen dem Tätigwerden der Klägerin im Juli 2005 und dem Abschluss des Hauptvertrages im Oktober 2005 nur wenige Wochen. Soweit die Beklagte sich darauf berufen möchte, dass das von der Klägerin präsentierte Objekt in völlig unrenovierten Zustand gewesen sei, wo hingegen das später besichtigte Objekt renoviert war, vermag der Senat nicht zu erkennen, dass dies die erforderliche Identität zwischen beabsichtigtem und tatsächlich abgeschlossenen Hauptvertrag entfallen ließe, da dem Vortrag der Beklagten, worauf der Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat, was aber wegen der Intensität der Erörterungen und der Beweisaufnahme sowie der erforderlichen Zwischenberatung ebenfalls versehentlich unterlassen wurde zu protokollieren, nicht zu entnehmen ist, dass diese Unterscheidung so wesentlich war, dass eine Anmietung des Objekts schon im Juli 2005 nicht möglich gewesen wäre und sich infolge dessen der Beklagten im Oktober 2005 ein völlig anderes Objekt präsentiert hätte.
40
4.
41
Die Höhe der eingeklagten Maklercourtage steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Der Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs. 2, § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB.
42
5.
43
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
44
Die Zulassung der Revision erfolgt unter dem Gesichtspunkt des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
45
Gegenstandswert 38.545,64 €

Social Widgets powered by AB-WebLog.com.